Правовая основа: почему согласие арендодателя обязательно
Земельный участок, находящийся в федеральной собственности, может быть передан в аренду только на основании договора, заключённого в установленном законом порядке․ В соответствии с Федеральным законом от 18 декабря 2025 года (принят Госдумой РФ в третьем чтении), юридические лица получили право передавать в залог арендные права на такие земельные участки․
Однако ключевым условием является наличие письменного согласия арендодателя․ Без него сделка по залогу права аренды может быть признана недействительной, что подтверждается недавним решением Верховного Суда РФ, который отклонил жалобу британской компании Global Agriculture Management Limited оспаривавшей расторжение договора аренды из-за отсутствия согласия государственного органа․
Когда согласие не требуется: исключения из правила
Согласно ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», право пользования активом (включая земельные участки) может быть передано без согласия арендодателя в следующих случаях:
- если договор аренды прямо разрешает залог права аренды без дополнительного согласия;
- в случае передачи права аренды в залог кредитной организации при получении целевого кредита на строительство объектов;
- если участок предоставлен в рамках особой экономической зоны (ОЭЗ) и в отношении него действуют льготные условия, снимающие требование о согласии․
Однако даже в этих случаях рекомендуется получить письменное подтверждение от арендодателя, чтобы избежать споров в будущем․
Процедура получения согласия: пошаговый алгоритм
Шаг 1: Подготовка документов
Необходимо подготовить:
- копию договора аренды земельного участка;
- копии учредительных документов арендатора;
- сведения о предполагаемом залогодержателе (банке или инвесторе);
- описание целей залога (кредит, обеспечение обязательств)․
Шаг 2: Направление запроса в арендодателя
Запрос направляется в Росимущество или орган местного самоуправления, выступающий арендодателем․ В запросе следует указать:
- реквизиты договора аренды (дата, номер);
- кадастровый номер участка;
- обоснование необходимости залога права аренды;
- срок, на который предполагается передать права в залог․
Шаг 3: Получение и регистрация согласия
Согласие должно быть оформлено в письменной форме и заверено подписью уполномоченного лица арендодателя․ После получения согласия:
- заключается договор залога права аренды;
- договор подлежит государственной регистрации в Росреестре․
Последствия отсутствия согласия
Если залог права аренды осуществлён без согласия арендодателя, возможны следующие последствия:
- оспаривание сделки в суде и её признание недействительной;
- расторжение договора аренды по инициативе арендодателя;
- блокировка сделок с участком в ЕГРН до урегулирования спора․
Кроме того, налоговые последствия могут включать отказ в признании расходов по процентам по кредиту, если залог не был зарегистрирован надлежащим образом․
Бухгалтерский учет залога права аренды
Согласно ФСБУ 25/2018, стоимость права пользования активом (земельным участком) подлежит амортизации, за исключением случаев, когда участок классифицируется как инвестиционная недвижимость․ При передаче права аренды в залог:
- арендатор продолжает начислять амортизацию по основному договору аренды;
- залогодержатель не отражает участок у себя на балансе, но раскрывает информацию в примечаниях к отчётности․
Практические рекомендации
Для минимизации рисков рекомендуется:
- Проверить договор аренды на наличие запрета или ограничений на залог права аренды․
- Заранее согласовать условия с арендодателем ещё на этапе заключения договора аренды․
- Использовать типовые формы согласия, утвержденные Росимуществом, чтобы избежать формальных недочетов․
Согласие арендодателя на передачу в залог права аренды земельного участка является обязательным условием законности сделки․ Несмотря на недавние законодательные послабления для резидентов ОЭЗ и некоторых категорий заёмщиков, в большинстве случаев без письменного подтверждения государственного или муниципального органа залог будет поставлен под угрозу․ Правильное оформление согласия позволит не только защитить права залогодержателя, но и сохранить арендные отношения в неприкосновенности․