Самое главное помнить: с 01 января 2026 года вступают в силу изменения в Федеральный закон от № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»‚ которые кардинально упрощают процедуру внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость․ Однако процесс всё ещё требует строгого соблюдения формальных требований‚ в первую очередь — правильного оформления соглашения во внесудебном порядке․

Что такое внесудебное обращение взыскания

По общему правилу (ст․ 349 ГК РФ) взыскание на заложенную недвижимость обращается только по решению суда․ Исключение составляет случай‚ когда залогодатель и залогодержатель заранее предусмотрели внесудебный порядок в отдельном соглашении․ Суть такого соглашения:

• даёт кредитору право реализовать объект недвижимости без суда;
• сокращает срок удовлетворения требований с 6-12 месяцев до 2-3 месяцев;
• снижает судебные расходы и госпошлины․

Обязательные реквизиты соглашения

Форма и нотариальное удостоверение

Соглашение должно быть заключено в простой письменной форме и обязательно нотариально удостоверено (п․ 7 ст․ 349 ГК РФ‚ п․ 5 ст․ 42 Закона об ипотеке)․ Без нотариального удостоверения документ считается недействительным․

Содержательные требования

1. Стороны: залогодатель‚ залогодержатель‚ поручитель (при наличии)․
2. Предмет: точное описание недвижимого имущества (кадастровый номер‚ адрес‚ площадь)․
3. Основание возникновения залога: договор ипотеки № ___ от «___» ______ 20__ г․
4. Сумма долга: размер просроченного обязательства на дату подписания;
5. Способ реализации:
   • публичные торги (электронный аукцион);
   • прямая реализация (продажа третьему лицу);
   • передача имущества залогодержателю в счёт погашения долга․
6. Начальная продажная цена: не менее 80 % кадастровой стоимости‚ установленной на «___» ______ 20__ г․
7. Условия уведомления: срок и способ направления залогодателю уведомления о начале процедуры․
8. Распределение выручки: порядок погашения требований залогодержателя‚ уплаты налогов‚ возврата остатка залогодателю․

Пошаговая инструкция по заключению соглашения

Шаг 1․ Подготовка проекта

Кредитор готовит проект соглашения по форме‚ утверждённой системой КонсультантПлюс (форма № ИП-вз-2026)․ Шаблон содержит:

• реквизиты сторон;
• сведения о регистрации ипотеки в ЕГРН;
• ссылку на нотариально удостоверенное согласие залогодателя․

Шаг 2․ Согласование условий

Стороны согласовывают:

• стартовую цену (мин․ 80 % кадастровой);
• срок уведомления (не менее 30 дней);
• площадку для торгов (ЕТП «Фабрикант»‚ «Росэлторг»‚ «Сбер-Аукцион»)․

Шаг 3․ Нотариальное удостоверение

Вместе с проектом в нотариальную контору предоставляются:

1. паспорта сторон;
2. договор ипотеки;
3. выписка ЕГРН не старше 5 дней;
4. согласие залогодателя на внесудебный порядок (отдельное нотариальное заявление)․

Шаг 4․ Регистрация в Росреестре

Нотариус в течение 3 рабочих дней направляет электронный документ на регистрацию в Росреестр․ После внесения записи в ЕГРН соглашение считается действительным для третьих лиц․

Порядок обращения взыскания после заключения соглашения

Уведомление залогодателя

Кредитор направляет уведомление (форма № ИП-ув-2026) заказным письмом с уведомлением о вручении и одновременно размещает на ЕТП объявление о торгах․

Проведение торгов

Подведение итогов

Победитель аукциона вносит 100 % цены в день подписания протокола․ Нотариус в течение 5 дней выдаёт передавательное распоряжение на регистрацию перехода права․

Распространённые ошибки и как их избежать

• Ошибка: указание начальной цены ниже 80 % кадастровой;
  Решение: получить свежую кадастровую выписку не позднее 3 дней до подписания соглашения․
• Ошибка: отсутствие нотариального согласия залогодателя․
  Решение: удостоверить согласие отдельным нотариальным актом и приложить к соглашению․
• Ошибка: неправильное описание объекта (ошибка в кадастровом номере)․
  Решение: сверка с ЕГРН и кадастровым паспортом объекта․

Шаблон (фрагмент соглашения)

СОГЛАШЕНИЕ
о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество
г․ Москва‚ «19» апреля 2026 г․

Стороны
Залогодержатель: АО «Альфа-Банк»‚ ИНН 7701234567‚ ОГРН 1027700123456‚ …
Залогодатель: Иванов И․И․‚ паспорт 45 00 123456‚ выдан ОУФМС …

Предмет соглашения
Объект залога: квартира № 123‚ расположенная по адресу: г; Москва‚ ул․ Пример‚ д․ 1‚ кв․ 1‚ кадастровый номер 77:01:0001234:123․

Способ реализации
Публичные торги в форме электронного аукциона на ЕТП «Сбер-Аукцион»․
Начальная продажная цена: 8 000 000 (восемь миллионов) руб․ 00 коп․

Налоговые и юридические последствия

• Залогодатель освобождается от НДФЛ при продаже заложенной квартиры‚ если срок владения превышает 3 года (ст․ 217․1 НК РФ)․
• Если остаток выручки после погашения долга возвращается залогодателю‚ он не является доходом и не облагается․
• Покупатель получает «чистый» объект‚ свободный от обременений‚ поскольку ипотека прекращается одновременно с переходом права․

Внесудебное соглашение — это мощный инструмент для кредитора‚ но только при условии точного соблюдения всех формальностей․ Проще всего использовать обновлённые шаблоны КонсультантПлюс 2026 года‚ которые уже содержат актуальные ссылки на законодательство и типовые формы․

Полезный совет: перед подписанием проведите юридическую экспертизу соглашения в Росреестре или обратитесь к ипотечному нотариусу вашего региона․ Это сэкономит месяцы ожидания и десятки тысяч рублей на судебных издержках․