Соглашение о расторжении договора найма жилья ― это самый безопасный способ прекратить арендные отношения без судебных споров и финансовых потерь. В статье разберёмся:
- как оно отличается от «одностороннего отказа»;
- что писать в тексте, чтобы не кусало потом;
- какие подводные камни встречаются у арендодателей и жильцов;
- как оформить передачу квартиры и деньги вернуть/забрать.
В чём разница между расторжением по соглашению и «односторонним отказом»
| Способ прекращения договора | Требует ли согласия второй стороны | |
|---|---|---|
| Соглашение сторон (ст. 450, 453 ГК РФ) | Да, подписи обеих сторон | Договор считается прекращённым с указанной даты без судов и неустоек |
| Односторонний отказ (ст. 687 ГК РФ) | Нет | Возможен только при наличии оснований (например, неуплата > 2 месяцев). Часто требует суда и компенсаций |
Когда заключают соглашение о расторжении
На практике чаще всего это случается в трёх ситуациях:
- Съёмщик выезжает раньше срока и не хочет платить штрафы.
- Арендодатель продаёт квартиру или хочет вселять родственников.
- Обе стороны признают, что условия договора стали невыгодны (например, коммуналка выросла вдвое).
Как составить соглашение: обязательные пункты
Шапка документа
СОГЛАШЕНИЕ
о расторжении договора найма жилого помещения № ___
от «___» __________ 20__ г.
Стороны
- Арендодатель: Ф. И. О., паспорт, адрес объекта.
- Наниматель: Ф. И. О., паспорт, адрес регистрации.
Основные условия
- Дата расторжения.
Указывается конкретный календарный день, с которого договор считается прекращённым. Например: «Договор считаеться расторгнутым с ». Это и будет последним днём пользования жильём. - Расчёты.
Кто кому сколько должен: остаток аренды, коммунальные долги, залог («последний месяц»). Варианты:- стороны подтверждают, что претензий нет;
- арендодатель возвращает залог в день подписания;
- наниматель доплачивает 5 000 руб. за неустранённый ремонт.
- Передача квартиры.
Фиксируем время и состав акта приёма-передачи. Желательно приложить фото счётчиков и дефектов.
- Имущество.
Что уходит с жильцом, а что остаётся (например, встроенная кухня). - Налоги и коммуналка.
Кто будет подавать декларацию 3-НДФЛ и оплачивать счета после даты расторжения. - Отсутствие претензий.
Фраза: «Стороны подтверждают, что претензий друг к другу не имеют» ― снимает риск «второго захода» за деньгами.
Образец соглашения (упрощённый)
СОГЛАШЕНИЕ о расторжении договора найма жилого помещения № 5 от «15» января 2024 г. г. Москва «20» марта 2024 г. Мы, нижеподписавшиеся: Иванов Иван Иванович, паспорт 4506 123456, выступающий арендодателем, с одной стороны, и Петров Петр Петрович, паспорт 4607 654321, выступающий нанимателем, с другой стороны, договорились о нижеследующем: Договор найма квартиры по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 5, кв. 10, считается расторгнутым с 30 апреля 2024 г. Наниматель передаёт ключи и квартиру 30 апреля 2024 г. при подписании акта приёма-передачи. Арендодатель возвращает залог в размере 30 000 руб. в день передачи ключей. Стороны подтверждают, что взаимных денежных и иных претензий не имеют. Настоящее соглашение составлено в 2 экз., имеющих равную юридическую силу. Подписи: ______________ ______________
Пошаговый алгоритм оформления
- Договоритесь устно о дате и условиях.
- Составьте проект соглашения (можно на основе образца).
- Уточните счётчики и сделайте фото квартиры.
- Встретьтесь, подписывайте 2 экземпляра соглашения и акт приёма-передачи.
- Рассчитайтесь ― обменяйте ключи и деньги в присутствии свидетелей или через видеозапись.
- Уведомите ЖКХ и УК, что с 1 мая 2024 г. вы больше не наниматель; арендодатель подаст новые показания счётчиков.
Частые ошибки
- Путаница терминов. Если договор назван «договором аренды», а не «найма», применяются нормы ст. 687 ГК РФ только частично. Используйте точное название из подписанного документа.
- Отсутствие акта приёма-передачи. Без акта арендодатель может потом потребовать деньги за «сломанный холодильник».
- Неверный расчёт даты. Если пишете «с », это последний день пользования. С новый наниматель уже может заехать.
- Игнор регистрации. Если наниматель прописан в квартире, нужно договориться о снятии с регучёта ― это отдельное заявление через МФЦ или Госуслуги.
Можно ли обойтись без нотариуса?
Да. Соглашение о расторжении договора не требует нотариального удостоверения. Исключение — если сам договор был нотариально удостоверен (редкий случай при найме жилья).
Что делать, если одна из сторон отказывается подписывать?
Тогда без суда не обойтись. Подавайте иск в мировой суд по месту нахождения квартиры:
- арендодатель — если наниматель задержал платёж более 2 месяцев;
- наниматель — если жильё непригодно (затопили, отключили отопление и т.д.).
Соглашение о расторжении договора найма жилья, это «мирный акт развода» арендодателя и съёмщика. Придерживайтесь трёх правил: точная дата, чёткий расчёт, письменный акт приёма-передачи; Тогда ни штрафов, ни суда, ни криков «верни мой залог!» не будет.