Расторжение договора купли‑продажи земельного участка может потребоваться в самых разных ситуациях: изменение планов сторон, обнаружение недостатков в праве собственности, невозможность использования участка по назначению и др. В данном материале мы подробно рассмотрим, какие юридические нормы регулируют такой процесс, какие пункты обязательно должны быть включены в договор‑соглашение, а также предложим готовый образец соглашения, актуальный для 2020 года.
Правовая база
Основные нормативные акты, регламентирующие расторжение договора купли‑продажи недвижимости (в т.ч. земельных участков):
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2. Статьи 450‑456 регулируют расторжение договоров по соглашению сторон.
- Федеральный закон № 131‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (от ) – порядок внесения изменений в ЕГРН.
- Земельный кодекс РФ – статьи 23, 27, 102 и др. (права и ограничения по земельным участкам).
- Нормативные акты субъектов РФ, в которых может быть установлен особый порядок оформления сделок с землёй (например, постановления о порядке использования земель сельскохозяйственного назначения).
Согласно ст. 450‑452 ГК РФ, договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, если это не противоречит закону и иным обязательным требованиям (например, необходимость возврата уплаченных сумм, компенсаций и т.п.).
Когда целесообразно заключать соглашение о расторжении?
- Изменение целей использования участка. Например, покупатель изначально планировал вести садоводство, а в 2024 году понял, что участок не подходит под сельскохозяйственное назначение.
- Обнаружение ограничений. Наличие сервитутов, охранных зон, невозможность получения разрешения на строительство.
- Невозможность выполнения обязательств. Продавец не смог предоставить документ, подтверждающий право собственности, или покупатель не может получить финансирование.
- Согласие сторон на возврат денег и/или компенсацию ущерба.
Структура соглашения о расторжении договора купли‑продажи земельного участка
Для того чтобы документ был юридически корректным и мог быть зарегистрирован в Росреестре, в него следует включить следующие разделы:
- Шапка документа. Наименование «Соглашение о расторжении договора купли‑продажи земельного участка», дата и место заключения.
- Стороны соглашения. Полные наименования, ИНН/ОГРН (для юридических лиц), паспортные данные (для физических лиц), адреса.
- Предмет соглашения. Указание на оригинальный договор купли‑продажи (номер, дата, реквизиты).
- Основания расторжения. Краткое описание причины, согласованное обеими сторонами.
- Порядок расчётов. Возврат уплаченной суммы, удержание штрафов, компенсация расходов.
- Права и обязанности сторон после расторжения. Возврат документов, снятие обременений, удаление записей из ЕГРН.
- Сроки исполнения. Конкретные даты, к которым должны быть выполнены расчёты и регистрационные действия.
- Подписи сторон. С печатями (для юридических лиц) и/или нотариальным заверением, если это требуется регистратором.
Пошаговая инструкция по оформлению расторжения
- Подготовка документов. Найдите оригинал договора купли‑продажи, акт приёма‑передачи, квитанции об оплате, выписку из ЕГРН.
- Согласование условий. Обсудите с контрагентом порядок возврата средств, размер штрафов, необходимость компенсаций.
- Составление соглашения. Используйте образец ниже, заполнив все переменные данные.
- Нотариальное заверение. Хотя закон не требует обязательного нотариального заверения, многие регистраторы (Росреестр) требуют его для подтверждения подлинности подписей.
- Регистрация в Росреестре. Подача заявления о снятии записи о праве собственности, приложив оригинал соглашения и подтверждающие документы.
- Возврат средств. Осуществление взаимных расчётов в соответствии с пунктом «Порядок расчётов». При необходимости – открытие отдельного банковского счёта для прозрачности.
- Получение выписки из ЕГРН. После регистрации получите подтверждение о снятии прав собственности.
Типовые ошибки, которых следует избегать
- Неуказание точных реквизитов договора. Без номера и даты оригинального договора суд может признать соглашение недействительным.
- Отсутствие детализации финансовых расчётов. Не указаны суммы возврата, штрафов, даты платежей – в результате могут возникнуть споры.
- Неправильный порядок регистрации. Подача документов в неправильный региональный центр Росреестра или без обязательных приложений.
- Отсутствие согласования с банком. Если покупка была проведена через ипотеку, необходимо согласовать расторжение с кредитором.
- Игнорирование налоговых последствий. При возврате средств может потребоваться корректировка НДФЛ или налога на имущество.
Образец соглашения о расторжении договора купли‑продажи земельного участка (2020)
СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА г. ____________ «___» ___________ 2020 г. Мы, нижеподписавшиеся: Продавец: ______________________________________________, ИНН/КПП: ________________________, ОГРН: ____________________, юридический/физический адрес: _______________________________________, паспорт (для ФЛ): серия ____ номер __________, выдан ____________, код подразделения __________, далее – «Продавец», Покупатель: ______________________________________________, ИНН/КПП: ________________________, ОГРН: ____________________, юридический/физический адрес: _______________________________________, паспорт (для ФЛ): серия ____ номер __________, выдан ____________, код подразделения __________, далее – «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», руководствуясь Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и иными применимыми нормативными актами, заключили настоящее СОГЛАШЕНИЕ о нижеследующем:Предмет соглашения
Стороны договорились расторгнуть Договор купли‑продажи земельного участка № ______ от «___» ___________ 2020 г., заключённый между Продавцом и Покупателем (далее – «Договор»), в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ______________________________________, кадастровый номер: _______________________________________________, площадь: ________ кв. м., назначение – ___________________________.Основания расторжения
Договор расторгается по взаимному согласию Сторон в связи с тем, что _______________________________ (указать конкретную причину, например: «покупатель не смог получить разрешение на строительство», «продавец не предоставил правоустанавливающие документы», и т.п.).Порядок расчётов
Продавец обязуется вернуть Покупателю уплаченную за участок сумму в размере __________ (__________________) рублей. Возврат суммы производится в течение ___ (___) банковских дней с даты подписания настоящего Соглашения, на банковский счёт Покупателя: ________________________________ (название банка, номер счёта). Покупатель соглашается возместить Продавцу расходы, связанные с оформлением расторжения, в размере __________ (__________________) рублей, которые будут перечислены в течение ___ (___) дней после получения соответствующего акта. Стороны отказываются от взаимных претензий, связанных с исполнением Договора, за исключением обязательств, указанных в пунктах 3.1‑3.3 настоящего Соглашения.Права и обязанности сторон после расторжения
Продавец обязуется в течение ___ (___) дней после получения средств от Покупателя подать в Росреестр заявление о снятии записи о праве собственности, а также предоставить Покупателю выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений. Покупатель обязуется в течение ___ (___) дней после получения возвратных средств передать Продавцу оригиналы документов, полученных в рамках Договора (акт приёма‑передачи, техническую документацию и др.). С момента подписания настоящего Соглашения обе стороны считаются освобождёнными от дальнейших обязательств по Договору, если иное не предусмотрено пунктом 3.4.Сроки исполнения
Стороны обязуются выполнить все взаимные расчёты и оформить необходимые регистрационные действия не позднее «___» ___________ 2020 г.Прочие условия
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами. Все споры, возникающие из настоящего Соглашения, решаются путём переговоров, а в случае недостижения согласия – в суде по месту нахождения Продавца. Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.Подписи сторон
Продавец: ______________________ / ______________________ (ФИО, подпись) Покупатель: ______________________ / ______________________ (ФИО, подпись) (При наличии печати у юридических лиц — печать ставится рядом с подписью)
Как оформить документ в Росреестре
Для снятия записи о праве собственности необходимо подать следующий пакет документов:
- Заявление по форме Р14001 (по форме «ОГРН» или «ОГРН ИП»).
- Оригинал и копия Соглашения о расторжении с подписью обеих сторон и нотариальным заверением (если требуется).
- Копия оригинального договора купли‑продажи и актов, подтверждающих передачу прав.
- Квитанция об оплате государственной пошлины (по состоянию на 2020 г. — 1 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 руб.).
- Документы, подтверждающие уплату налогов (КНД-2, справка о уплате НДФЛ).
После подачи документов в территориальный отдел Росреестра в течение 5‑10 рабочих дней будет вынесено решение о снятии записи, и вы получите выписку из ЕГРН.
Соглашение о расторжении договора купли‑продажи земельного участка – это простой, но в то же время ответственный юридический документ. При правильном оформлении он позволяет обеим сторонам быстро вернуть вложенные средства, избежать конфликтов и безболезненно выйти из сделки. Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание: точность реквизитов оригинального договора, детальная проработка финансовых расчётов, соблюдение сроков регистрации и, при необходимости, нотариальное заверение.
Следуя приведённым рекомендациям и используя представленный образец, вы сможете подготовить юридически корректный документ, который будет принят регистрирующими органами и защищён от возможных споров в будущем.
Если у вас остались вопросы по конкретному случаю, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельных отношениях, либо обратиться в МФЦ для уточнения требований к документам в вашем регионе.