Что такое долевая собственность и почему важно правильно распределить доход

Долевая собственность — это форма права собственности, при которой одним объектом недвижимости (квартира, дом, земельный участок) владеют несколько лиц, каждому из которых принадлежит конкретная доля. Например:
• одному собственнику — 2/3 доли, другому — 1/3;
• одному человеку — 70% квартиры, двум другим, по 15%.

При продаже такого объекта возникает вопрос: «Кто и в каком размере получает денежные средства от покупателя?» Ответ на него лежит в отдельном Соглашении о распределении дохода.

Нормативная база

Ключевые разъяснения даны:

• ФНС России (письма от 2020–2025 гг.),
• Минфином РФ,
• подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ (об имущественном налоговом вычете при долевой собственности).

Главное правило: доход от продажи может распределяться между собственниками в любой пропорции по их усмотрению, если они сами об этом договорились. То есть не обязательно делить выручку строго «по долям» 70/30 или 2/3–1/3.

Форма соглашения

Должно ли соглашение быть нотариальным?

Нет. Соглашение между сособственниками о распределении дохода не требует нотариального удостоверения (письмо ФНС РФ от 2023 г.). Достаточно простой письменной формы, подписанной всеми продавцами.

Где прикрепляется соглашение?

Его подают в налоговую вместе с декларацией 3-НДФЛ:

1. как отдельный документ;
2. или в виде приложения к договору купли-продажи (ДКП);
3. либо в виде дополнительного соглашения к ДКП.

Когда соглашение нужно обязательно

Как составить соглашение: пошаговый алгоритм

1. Шаг 1. Соберите исходные данные:
   • кадастровый номер квартиры;
   • размеры долей по ЕГРН;
   • финальная цена покупателя;
   • паспортные данные всех продавцов.
2. Шаг 2. Укажите:
   • детали договора купли-продажи (номер, дата);
   • кому и сколько перечисляется (в рублях или %);
   • реквизиты для перевода (или факт «получено на руки»).
3. Шаг 3. Подпишите документ всеми сособственниками (достаточно обычных подписей).
4. Шаг 4. Приложите к 3-НДФЛ: в электронной форме — скан; на бумаге — оригинал + копия.

Минимальный образец текста

СОГЛАШЕНИЕ
о распределении дохода от продажи квартиры
г. Москва, 19 апреля 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, владеющий 2/3 долей,
Петрова А.А., паспорт 45 00 654321, владеющая 1/3 долей,
в квартире № 55 по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1, к. 2,
договорились о нижеследующем:

Доход от продажи указанной квартиры по договору купли-продажи № 123 от ,
 заключённому с покупателем Сидоровым С.С., в размере 9 000 000 руб.
 распределяется между нами следующим образом:
 • Иванов И.И., 6 000 000 руб. (2/3);
 • Петрова А.А., 3 000 000 руб. (1/3).

Настоящее соглашение является основанием для целей исчисления НДФЛ
 и подаётся в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Подписи:
____________ Иванов И.И.
____________ Петрова А.А.

Налоговые последствия

Вычет при долевой собственности.
Сумма имущественного вычета (1 000 000 руб. или расходы на покупку) распределяется между сособственниками пропорционально их долям, если иное не указано в соглашении. Поэтому, если вы хотите «перекинуть» весь вычет на одного из продавцов, обязательно пропишите это в документе.

Пример.
Продаём квартиру за 6 000 000 руб., приобретённую за 4 000 000 руб.
• Без соглашения: доход каждого = 6 000 000 × доля; вычет = 1 000 000 × доля.
• С соглашением: можно отнести весь «минус» 4 000 000 руб. к доходу одного продавца, второй получит «чистый» вычет в 1 000 000 руб.

Типовые ошибки

• Ошибка 1. Передача всей суммы третьему лицу (не собственнику) — налоговая не примет.
• Ошибка 2. Указание долей в %, но без рублёвого эквивалента — вызовет расхождения с данными Росреестра.
• Ошибка 3. Отсутствие подписей всех сособственников — соглашение считается недействительным.

Чек-лист перед подачей в ИФНС

1. Есть ли у всех продавцов копии паспортов?
2. Совпадает ли адрес и кадастровый номер в ЕГРН с текстом соглашения?
3. Указан ли точный размер дохода в рублях?
4. Подписи стоят всеми сторонами?
5. Скан/копия приложена к 3-НДФЛ?

Соблюдая эти простые правила, вы избежите претензий налоговой и сможете оптимизировать НДФЛ при продаже квартиры в долевой собственности.