Цель статьи – дать полное представление о том‚ как правильно оформить соглашение о продаже квартиры между собственниками‚ какие пункты обязательно должны быть включены‚ какие подводные камни могут возникнуть и предоставить готовый образец договора‚ который можно адаптировать под свою ситуацию․

Почему необходимо заключать отдельное соглашение о продаже?

При сделках с недвижимостью часто используют два документа:

• Договор аванса (задатка) – фиксирует факт внесения покупателем предварительной суммы и гарантирует‚ что продавец не будет отказываться от сделки․
• Соглашение о продаже квартиры (или предварительный договор купли‑продажи) – определяет основные условия будущей сделки‚ пока объект ещё находится в стадии строительства‚ находится в совместной собственности или требуется согласование с другими собственниками․

Такой документ полезен‚ когда:

1. Квартиру продают несколько совладельцев (например‚ супруги‚ братья и сестры)․
2. Объект ещё не введён в эксплуатацию‚ и окончательный акт передачи будет оформлен позже․
3. Есть необходимость зафиксировать согласие всех сторон на будущую продажу и разделить обязанности по выплате долгов‚ налогов и т․д․

Правовая база

Соглашение о продаже квартиры регулируется следующими нормативными актами РФ:

• Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие принципы договорного права․
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 122‑ФЗ․
• Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости․
• Закон «Об ипотеке» (при наличии ипотечного обременения)․

Структура типового соглашения о продаже квартиры между собственниками

Ниже перечислены обязательные разделы‚ которые должны присутствовать в документе․ Их порядок может варьироваться‚ но содержание должно быть полным․

Образец соглашения о продаже квартиры между собственниками

Ниже представлен универсальный образец‚ который можно использовать как основу; При необходимости его следует адаптировать под конкретные обстоятельства и проконсультироваться с юристом․

<h1>СОГЛАШЕНИЕ О ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ</h1>

<p>г․ ____________ <strong>«___</strong>» __________ 2026 г․</p>

<h2>1․ СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h2>
<ul>
 <li><strong>Продавец 1:</strong> Ф․И․О․‚ паспорт: серия ___ № ______‚ выдан ________________‚ ИНН __________‚ зарегистрирован(а) по адресу: ____________․</li>
 <li><strong>Продавец 2:</strong> Ф․И․О․‚ паспорт: серия ___ № ______‚ выдан ________________‚ ИНН __________‚ зарегистрирован(а) по адресу: ____________․</li>
 <li><strong>Покупатель:</strong> Ф․И․О․‚ паспорт: серия ___ № ______‚ выдан ________________‚ ИНН __________‚ зарегистрирован(а) по адресу: ____________․</li>
</ul>

<h2>2․ ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ</h2>
<p>Продавцы совместно являются собственниками квартиры‚ расположенной по адресу: ____________‚ этаж ___‚ номер квартиры ___‚ общей площадью ___ кв․ м‚ кадастровый номер ___ (далее – «Квартира»)․ Продавцы обязуются продать‚ а Покупатель – приобрести Квартиру на условиях‚ указанных в настоящем Соглашении․</p>
<h2>3․ СТОИМОСТЬ И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ</h2>
<ol>
 <li>Стоимость Квартиры составляет <strong>_____ 000 (_____ тысяч) рублей</strong>․</li>
 <li>Покупатель вносит аванс (задаток) в размере <strong>_____ 000 (_____ тысяч) рублей</strong> в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания настоящего Соглашения на счёт Продавца 1: <em>БИК __________‚ р/с __________‚ к/с __________</em>․</li>
 <li>Оставшаяся часть стоимости – <strong>_____ 000 (_____ тысяч) рублей</strong> – выплачивается в течение 30 (тридцати) календарных дней после подписания основного Договора купли‑продажи и государственной регистрации перехода права собственности․</li>
</ol>

<h2>4․ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h2>
<ul>
 <li><strong>Продавцы обязуются:</strong>
 <ol type="a">
 <li>Предоставить Покупателю все необходимые документы‚ подтверждающие их право собственности (договор купли‑продажи‚ выписка из ЕГРН‚ справка об отсутствии обременений)․</li>
 <li>Погасить все ипотечные и иные обременения‚ существующие на Квартире‚ до момента передачи прав․</li>
 <li>Согласовать с Покупателем дату подписания окончательного Договора купли‑продажи․</li>
 </ol>
 </li>
 <li><strong>Покупатель обязуется:</strong>
 <ol type="a">
 <li>Внести аванс в указанные сроки․</li>
 <li>Оплатить оставшуюся часть стоимости в соответствии с пунктом 3 настоящего Соглашения․</li>
 <li>Подписать основной Договор купли‑продажи и оформить переход права собственности в Росреестре в течение 45 (сорока‑пяти) дней с момента получения полной оплаты․</li>
 </ol>
 </li>
</ul>

<h2>5․ УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ</h2>
<p>Переход права собственности будет оформлен после полной оплаты стоимости и подписания Договора купли‑продажи․ Продавцы обязуются предоставить Покупателю:
 <ul>
 <li>Ключи от Квартиры и документы на инженерные коммуникации;</li>
 <li>Техническую документацию (планировка‚ акт ввода в эксплуатацию)․</li>
 </ul>

</p>

<h2>6․ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h2>
<ul>
 <li>В случае неисполнения Продавцами обязательств по передаче чистой от обременений Квартиры‚ Покупатель имеет право потребовать возврата аванса в двойном размере․</li>
 <li>В случае неуплаты Покупателем оставшейся части стоимости в установленный срок‚ Продавцы вправе удержать задаток в качестве штрафа и расторгнуть Соглашение․</li>
</ul>

<h2>7․ РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ</h2>
<p>Все споры‚ возникающие из настоящего Соглашения‚ решаются путем переговоров․ При недостижении согласия – в суде по месту нахождения недвижимости (г․ ____________)․</p>

<h2>8․ ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h2>
<ul>
 <li>Форс‑мажор (естественные катастрофы‚ военные действия‚ акты государственных органов) освобождает стороны от ответственности на время их действия․</li>
 <li>Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению действительны только в письменной форме и подписаны всеми сторонами․</li>
</ul>

<h2>9; РЕКВИЗИТЫ СТОРОН</h2>
<p>
 Продавец 1: _______________________

 Продавец 2: _______________________

 Покупатель: _______________________
</p>

<h2>10․ ПОДПИСИ СТОРОН</h2>
<table width="100%" border="0" cellpadding="5">
 <tr>
 <td align="center">_____________________/ Продавец 1</td>
 <td align="center">_____________________/ Продавец 2</td>
 <td align="center">_____________________/ Покупатель</td>
 </tr>
</table>

Пояснения к ключевым пунктам образца

Данные сторон

Указывайте полные паспортные данные‚ ИНН и фактический адрес регистрации․ Это необходимо для идентификации и последующей государственной регистрации перехода прав․

Описание квартиры

Обязательно включайте кадастровый номер и точную площадь․ При наличии нескольких собственников указывайте доли их собственности (например‚ ½ + ½)․

Стоимость и аванс

Терминология «задаток» и «аванс» различается в ГК РФ․ Если вы хотите‚ чтобы задаток возвращался в двойном размере при отказе покупателя‚ это должно быть явно прописано․

Погашение обременений

Если на квартире стоит ипотека‚ продавец обязан либо погасить её до передачи‚ либо согласовать с покупателем её переоформление․ В противном случае покупатель может потребовать уменьшения цены․

Сроки регистрации

После подписания основного договора у вас есть 30 дней (по закону) для подачи заявления в Росреестр․ В соглашении укажите реальный срок‚ учитывая время на подготовку документов․

Ответственность и штрафы

Штрафные санкции должны быть соразмерными․ Не стоит указывать чрезмерно высокие штрафы – суд может их сократить․

Частые ошибки при составлении соглашения

• Отсутствие указания долей собственности․ При совместном владении каждый продавец обязан указать свою долю (например‚ 0‚5 квартиры)․
• Неуказание кадастрового номера․ Без него невозможна регистрация перехода права․
• Неучёт налоговых обязательств․ Продавец обязан уплатить НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от срока владения)‚ а покупатель – Налог на имущество‚ если он будет платить за год․
• Сокрытие обременений․ Если на объекте есть арест‚ судебный запрет или залог‚ их необходимо раскрыть‚ иначе сделка может быть признана недействительной․
• Неправильные реквизиты банковского счёта; Ошибки в реквизитах приводят к задержкам в выплате аванса․

Практические рекомендации

1. Проверьте правоустанавливающие документы․ Убедитесь‚ что у всех продавцов есть оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг․
2. Сделайте выписку из ЕГРН; Она покажет наличие обременений и актуальную долю каждого собственника․
3. Обратитесь к специалисту․ Юрист‑недвижимости поможет скорректировать шаблон под ваш случай и избежать юридических рисков․
4. Согласуйте порядок расчётов․ Пропишите‚ на какой счёт и в какие сроки будет вноситься каждая часть оплаты․
5. Не забывайте о налогах․ Уточните‚ кто будет платить НДФЛ и в какой срок – обычно продавец‚ но иногда стороны договариваются иначе․
6. Подготовьте список документов для регистрации․ Это: паспорт‚ ИНН‚ СНИЛС‚ оригинал договора купли‑продажи‚ выписка из ЕГРН‚ справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам․

Соглашение о продаже квартиры между собственниками – важный документ‚ который защищает интересы всех участников сделки․ Правильно составленное соглашение минимизирует риск споров‚ ускоряет процесс государственной регистрации и обеспечивает финансовую безопасность сторон․

Если у вас возникли вопросы по конкретному пункту договора или требуется адаптация образца под вашу ситуацию‚ рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом‚ специализирующимся на сделках с недвижимостью․

Дата актуализации статьи: