Переуступка прав требования и обязанностей по договору аренды земельного участка (договор цессии/уступки) – это один из самых распространённых способов «продать» долгосрочную аренду без расторжения основного договора.
Ниже – актуальный образец 2021 г. с пояснительными комментариями, который учитывает положения ГК РФ (гл. 24.1, 30), Земельного кодекса РФ и последние разъяснения ВС РФ и ФНС.
Кратко о главном
- Что переуступаем? Все права арендатора (в т. ч. право на субаренду, право строить объекты капитального строительства и т. д.) и все обязанности (арендная плата, содержание участка).
- Кто участвует?
- Цедент – первоначальный арендатор (тот, кто уступает).
- Цессионарий – новый арендатор (тот, кто получает).
- Арендодатель – собственник (или уполномоченный орган РФ/субъекта/муниципалитет).
- Обязательно ли согласие арендодателя? Да, если это прямо указано в договоре аренды или законе (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях достаточно уведомления, но на практике риски регистрации без письменного согласия высоки.
Пошаговый алгоритм оформления (2021)
- Проверяем договор аренды. Ищем запрет или необходимость согласия арендодателя.
- Консультация у кадастрового инженера. Уточняем, не подпадает ли участок под запреты (земли ЛПХ, оборона, охранные зоны).
- Собираем пакет:
- копии ЕГРН (выписка не старше 5 дней);
- договор аренды (оригинал);
- письменное согласие арендодателя (если требуется);
- карты/схема участка;
- квитанции по аренде – подтверждение отсутствия долгов;
- паспорта сторон, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
- Подписываем трёхстороннее соглашение.
- Регистрация в Росреестре. Подаём заявление по форме Росреестра-2021 + оплачиваем госпошлину 2 000 ₽ (юр. лица) или 350 ₽ (физлица).
- Получаем выписку ЕГРН. С момента внесения записи цессионарий становится полноправным арендатором.
Образец соглашения (уступки прав аренды земельного участка) – 2021
СОГЛАШЕНИЕ
о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ___ от «__» ___ 20__ г.
г.________ «__»_________ 2021 г.
Арендодатель: ________________________________
в лице ____________________________________, действующего(-ей) на основании __________,
именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,
Цедент: ________________________________, ИНН __________, ОГРН _______,
в лице ________________________________, действующего(-ей) на основании __________,
именуемый(-ая) в дальнейшем «Цедент», с другой стороны,
Цессионарий: ________________________________, ИНН __________, ОГРН _______,
в лице ________________________________, действующего(-ей) на основании __________,
именуемый(-ая) в дальнейшем «Цессионарий», с третьей стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Предмет соглашения
- В соответствии со ст. 382–390 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и договором аренды земельного участка № ___ от «__»___ 20__ г. Цедент переуступает, а Цессионарий принимает все права требования и обязанности по указанному договору аренды земельного участка кадастровый № __________, площадью ___ кв.м., расположенному по адресу: __________________________.
Условия и порядок переуступки
- Переуступка осуществляется за счёт денежных средств в размере _______ руб., подлежащих перечислению Цеденту на расчётный счёт № ________ не позднее «__»_________ 20__ г.
- Настоящее соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации перехода прав аренды и не требует дополнительного уведомления сторон.
- Все долги по арендной плате за период до момента регистрации переуступки оплачивает Цедент, после – Цессионарий.
Согласие арендодателя
Арендодатель настоящим письменно даёт согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды на вышеуказанных условиях.
Особые условия
- В случае неполучения договорной суммы оплаты за переуступку в течение 10 банковских дней со дня подписания настоящего соглашения, настоящее соглашение считается не вступившим в силу и подлежит аннулированию без возврата госпошлины.
- До момента регистрации переуступки запрещается передача участка в субаренду или залог.
Регистрация
Цессионарий в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего соглашения обязан подать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Подписи и реквизиты
| Арендодатель: ___________________ (ФИО, подпись) | Цедент: ___________________ (ФИО, подпись, печать) | Цессионарий: ___________________ (ФИО, подпись, печать) |
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка 1. Указание только «право пользования» вместо «прав арендатора в полном объёме» – в итоге новый арендатор не может строить объекты.
- Ошибка 2. Отсутствие письменного согласия арендодателя при наличии соответствующего условия в договоре – регистрация будет отказана.
- Ошибка 3. Игнорирование долгов: Росреестр не проверяет задолженность по арендной плате, но арендодатель может потребовать расторжения договора.
- Совет. Включайте в соглашение «условие о действии договора только после оплаты» – это защитит Цедента от «обратной» регистрации.
Изменения 2021–2026
За последние годы внесены следующие изменения:
- Электронная форма. С допускается подача соглашения в виде электронного документа с усиленной квалифицированной ЭЦП (Федеральный закон № 374-ФЗ).
- Сокращение сроков. С регистрация переуступки прав аренды земельного участка осуществляется в сроки до 5 рабочих дней (вместо 7).
- Налог на имущество. С 2021 г. Цессионарий начинает платить налог на имущество (если есть объекты) с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента подписания соглашения.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Можно ли в договоре переуступки указать, что в случае неполучения договорной суммы оплаты за передачу права аренды, договорная сумма считается доходом получающей стороны?
Ответ: Да, но только в части неустойки или залога. В целом доход цедента возникает только при фактическом поступлении денег, иначе налоговые риски (см. п. 4.1 образца).