Что такое сервитут? Это ограниченное, но постоянное право ограниченного пользования чужим земельным участком: для прохода, прокладки коммуникаций, выезда к своей территории и т․ д․ В отличие от аренды сервитут устанавливается бесплатно (если стороны не договорились иное) и следует за участком при переходе права собственности․ Ниже приведён подробный образец соглашения, алгоритм его подписания и регистрации в МФЦ․

Когда нужно заключать соглашение о частном сервитуте

• Вы купили участок, который не имеет прямого выхода на дорогу и проходит через соседнюю территорию․
• Необходимо проложить газопровод, водопровод или ЛЭП по чужому участку․
• Хотите обеспечить доступ к берегу реки, лесному массиву или к инфраструктурным объектам․

Правовые основания

Основанием для создания частного сервитута служит ст․ 274–277 Гражданского кодекса РФ․ Для государственной регистрации потребуется:

1. Соглашение сторон (образец ниже)․
2. Выписка из ЕГРН на оба участка․
3. Кадастровый паспорт (или межевой план при образовании части участка)․
4. Если участок образуется вновь, заявление о кадастровом учете, подаваемое в МФЦ до регистрации сервитута․

Пошаговый алгоритм оформления

Шаг 1․ Подготовка документов

• Получите свежие выписки ЕГРН (не старше 5 дней)․
• Закажите кадастрового инженера для составления схемы расположения сервитута (красная линия на плане участка)․

Шаг 2․ Согласование условий

Стороны обсуждают:

• Точные границы полосы (ширина, длина, координаты)․
• Вид допустимого использования (пешеходный проход, прокладка труб, транспортный проезд и др․)․
• Срок действия сервитута (может быть бессрочным)․
• Возможность компенсации собственнику (ремонт дороги, единоразовый платёж, не является арендной платой и не облагается НДС, если не квалифицируется как услуга)․

Шаг 3․ Подписание и нотариальное удостоверение (по желанию)

Достаточно простой письменной формы, но нотариус повышает гарантии признания сделки недействительной․

Шаг 4․ Регистрация в Росреестре через МФЦ

1. Подайте заявление о регистрации сервитута (форма Р11001)․
2. Прикрепите соглашение, выписки, план-схему, квитанцию госпошлины (2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц)․
3. Получите выписку ЕГРН с записью об ограничении в течение 7–10 рабочих дней․

Образец соглашения о частном сервитуте

ВНИМАНИЕ! Данный образец приведён в упрощённом виде․ Перед использованием проконсультируйтесь с юристом․

СОГЛАШЕНИЕ
о частном сервитуте на земельный участок
г․ Нижний Новгород «19» апреля 2026 г․
Стороны
Собственник (Предоставляющий сервитут):
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, зарегистрированный по адресу ․․․
Бенефициар (Пользующийся сервитутом):
Петрова Мария Сергеевна, паспорт 45 00 № 654321, проживающая по адресу ․․․

Объект
Земельный участок с кадастровым номером 52:14:1234567:890, площадью 1 200 м², расположенный по адресу: РФ, Нижегородская обл․, д․ Пешелань, ул․ Садовая, 12․

Предмет сервитута
Предоставляется право пешеходного и транспортного проезда по северной границе участка (ширина проезда 4 м) для доступа к смежному участку кадастровый № 52:14:1234567:900․

Срок

Сервитут устанавливается бессрочно и прекращается при фактическом прекращении потребности в проезде․

Обязательства сторон
Бенефициар обязан:
 • устранять повреждения, вызванные использованием сервитута;
 • не производить строительства, кроме временных дорожных покрытий․
Собственник не вправе препятствовать проезду․

Компенсация
Стороны установили, что сервитут предоставляется без денежной компенсации․

Регистрация
Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре․

Подписи сторон
____________/Иванов И․И․/ ____________/Петрова М․С․/

Налоги и НДС

• Если стороны не договариваются о периодической плате, то сервитут считается безвозмездным и НДС не начисляется․
• При установлении возмездного сервитута (например, ежегодная компенсация 50 000 ₽) получатель платежа обязан начислить НДС 20 %, если он зарегистрирован как ИП/юрлицо и находится на общей системе налогообложения․ В этом случае плательщиком налога выступает сам получатель дохода, а не плательщик сервитута․

Частые ошибки

• Неуказание точных координат — приводит к отказу в регистрации․
• Отсутствие письменной формы — сервитут считается незаключённым․
• Игнорирование целевого назначения участка (например, сервитут через огород в зоне сельхозназначения может быть запрещён)․
• Отсутствие согласия всех собственников долей — сделка недействительна по суду․

Как проверить наличие сервитута перед покупкой участка

1. Закажите выписку ЕГРН через сайт rosreestr․ru или Госуслуги․
2. Обратите внимание на раздел «Ограничения (обременения) и права третьих лиц»․
3. Если сервитут зарегистрирован, обязательно потребуйте у продавца копию соглашения;

Правильно оформленное соглашение о частном сервитуте защитит вас от споров с соседями и обеспечит законный доступ к вашему участку․ Главное, учесть все детали, пройти кадастровый учет в МФЦ и не забыть зарегистрировать сервитут в Росреестре․