Продажа квартиры — это уже достаточно сложный юридический процесс. К нему добавляются неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка, встроенная мебель, системы «умный дом» и т.п.), которые повышают стоимость жилья, но не могут быть отделены от него. Чтобы правильно отразить их в сделке и избежать проблем с налоговой и судом, используют соглашение (дополнительное соглашение) о неотделимых улучшениях. В статье подробно разберём, что это такое, какие нормы регулируют такие договоры, какие пункты обязательно должны быть в документе и представим готовый образец, который можно скачать и адаптировать под свою ситуацию.

Содержание статьи

1. Что такое неотделимые улучшения и зачем нужен отдельный документ
2. Нормативно‑правовая база (ГК РФ)
3. Структура и обязательные реквизиты соглашения
4. Образец соглашения (с возможностью скачать)
5. Налоговые последствия
6. Практические рекомендации и типичные ошибки
7. Где скачать готовый шаблон

Что такое неотделимые улучшения и зачем нужен отдельный документ?

Неотделимые улучшения — это любые работы или элементы, которые становятся постоянной частью недвижимости и без отдельного согласования их нельзя отделить от квартиры. К ним относятся:

• Капитальный (или косметический) ремонт, выполненный собственником;
• Перепланировка, изменение планировки стен, установка перегородок;
• Встроенная мебель, кухонные гарнитуры, шкаф‑купе, система «умный дом»;
• Установленные в квартире инженерные системы (вентиляция, система водоочистки, система отопления и т.д.);
• Любые другие работы, которые невозможно вынести из квартиры без ущерба её целостности.

Если в договоре купли‑продажи указать лишь базовую цену квартиры, а стоимость улучшений оставить «вне договора», то налоговая может признать их «скрытой» прибавкой и начислить НДФЛ на полную рыночную стоимость. Поэтому рекомендуется:

• Указать стоимость квартиры без учёта улучшений;
• Оформить дополнительное соглашение (или отдельный договор) о передаче стоимости неотделимых улучшений.

Нормативно‑правовая база (ГК РФ)

Ключевые статьи Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы:

• Ст. 432 — оформление договора купли‑продажи недвижимости;
• Ст. 554 — право собственности и его переход;
• Ст. 555 — уступка и передача прав;
• Ст. 558 — исполнение обязательств по договору.

Дополнительно применяються нормы:

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
• Налоговый кодекс РФ (статьи 217‑219 о НДФЛ с доходов от продажи недвижимости);
• Приказ Минфина РФ от  № 04‑03/147‑н (практика по распределению доходов от продажи квартиры с улучшениями).

Структура и обязательные реквизиты соглашения

Соглашение о неотделимых улучшениях обычно оформляется в виде дополнительного соглашения к договору купли‑продажи или отдельного документа‑расписки. Ниже перечислены обязательные пункты, которые должны быть в любом корректно составленном документе.

Шапка документа

• Полное наименование документа (например, «Дополнительное соглашение к Договору купли‑продажи квартиры № _____»);
• Дата и место заключения;
• Сведения о сторонах (ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса регистрации).

Предмет соглашения

• Точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, тип дома);
• Перечень неотделимых улучшений (детальное описание каждого улучшения, дата их выполнения, стоимость работ);
• Указание, что улучшения являются неотделимыми и их нельзя отделить от квартиры без ущерба.

Финансовые условия

• Цена квартиры без учёта улучшений (указывается в основном договоре купли‑продажи);
• Стоимость неотделимых улучшений (может быть указана в отдельной строке);
• Способ и сроки оплаты стоимости улучшений (единовременный платёж, рассрочка, перевод на банковский счёт и т.п.);
• Условие о том, что после полной оплаты улучшения переходят в собственность покупателя.

Права и обязанности сторон

• Продавец обязуется передать улучшения вместе с квартирой и предоставить все документы (чек, акт выполненных работ, техническую документацию);
• Покупатель обязуется принять улучшения и уплатить их стоимость в установленный срок.

Порядок разрешения споров

• Указание суда (обычно суд по месту нахождения недвижимости) или арбитражного учреждения;
• Применимое право (Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс).

Прочие положения

• Подписи сторон и печати (если стороны — юридические лица);
• Приложения (фотографии улучшений, акты выполненных работ, сметы).

Образец соглашения (с возможностью скачать)

Ниже приведён полностью готовый шаблон, который можно скопировать в любой текстовый редактор, заменить данные на свои и распечатать. После заполнения документ следует подписать обеим сторонам и заверить у нотариуса (необязательно, но рекомендуется).

Текст соглашения

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору купли‑продажи квартиры № ___ от "__" _______ 20__ г.

г. ____________ "__" _______ 20__ г.

Продавец: ___________________________________________
(Ф.И.О., паспорт: серия ___ № _______, выдан ____________, ИНН ___________, место регистрации: ____________)

Покупатель: _________________________________________
(Ф.И.О., паспорт: серия ___ № _______, выдан ____________, ИНН ___________, место регистрации: ____________)

Предмет соглашения
Продавец подтверждает, что в квартире, находящейся по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, площадь ____________ м², были выполнены следующие неотделимые улучшения (далее – Улучшения):
 а) Капитальный ремонт (замена напольных покрытий, отделка стен, потолков) – стоимость 1 200 000 руб.;
 б) Установка встроенного кухонного гарнитура "Арт-Эко" – стоимость 850 000 руб.;
 в) Перепланировка жилого помещения (перенос перегородки, увеличение жилой площади) – стоимость 600 000 руб.;
 г) Система "умный дом" (автоматическое управление освещением, отоплением, видеонаблюдение) – стоимость 400 000 руб.
Улучшения являются неотделимыми от квартиры и не могут быть отделены без ущерба для её целостности.

Стоимость улучшений и порядок оплаты
Стоимость всех перечисленных улучшений составляет _________ (_________________) рублей.
Данная сумма включается в общую цену квартиры, указанную в Договоре купли‑продажи, как отдельный пункт:
 "Цена квартиры с учётом неотделимых улучшений – ___________ рублей".
Покупатель обязуется уплатить стоимость улучшений в полном размере в течение ___ дней с момента подписания настоящего соглашения путем банковского перевода на счёт Продавца:
 Банк: ______________________
 Расчётный счёт: ______________________
 Корр. счёт: ______________________
 БИК: ______________________
После получения полной оплаты Продавец передаёт Покупателю все документы, подтверждающие качество и стоимость улучшений (чек, акт выполненных работ, техническую документацию).
Права и обязанности сторон
Продавец обязуется:
 • передать квартиру вместе с улучшениями в состоянии, соответствующем описанию в пункте 1.1;
 • предоставить все оригиналы и копии актов выполненных работ, гарантийные талоны и сертификаты на оборудование.
Покупатель обязуется:
 • принять квартиру с улучшениями;
 • уплатить стоимость улучшений в порядке, установленном пунктом 2.3.

Порядок разрешения споров
Все споры, возникающие из настоящего соглашения, решаются в суде по месту нахождения недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Прочие условия
Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Соглашение является неотъемлемой частью Договора купли‑продажи и имеет одинаковую юридическую силу.
Стороны подтверждают, что прочитали и полностью согласны со всеми пунктами настоящего документа.

Подписи сторон:

Продавец: _______________________ / _______________________


Покупатель: _____________________ / _______________________

_____________________
(М.П., если стороны‑юридические лица)

Как скачать готовый файл

Для удобства вы можете скачать готовый шаблон в формате DOCX или PDF по одной из ссылок ниже. После загрузки откройте файл в Microsoft Word, LibreOffice или Google Docs, замените поля «_____» на свои данные и распечатайте.

• Скачать шаблон DOCX
• Скачать шаблон PDF

Налоговые последствия

Налоговая служба учитывает только полученный доход от продажи недвижимости. Поэтому важно правильно разделить цену:

• Если в договоре указана полная цена квартиры с улучшениями, налог уплачивается только с части, не превышающей лимит освобождения от НДФЛ (5  млн ₽ при владении более 5 лет, 3  млн ₽ при владении менее 5 лет, и т.д.).
• Если часть стоимости оформлена как отдельная плата за улучшения, то эта часть считается доходом от оказания услуг и подлежит налогообложению по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Чтобы избежать двойного налогообложения, рекомендуется:

1. Указать в договоре общую цену, но в отдельном соглашении указать, какая часть относится к улучшениям.
2. Сохранить все документы, подтверждающие стоимость улучшений (счета, акты, договоры с подрядчиками).
3. При подаче декларации указать раздельно доход от продажи недвижимости и доход от продажи улучшений.

Практические рекомендации и типичные ошибки

Что стоит проверить перед подписанием

• Кадастровый номер и площадь — совпадают с данными в выписке из ЕГРН;
• Перечень улучшений — должен быть максимально детализирован (материалы, стоимость, дата выполнения);
• Соответствие цены — цена квартиры без улучшений не должна сильно отличаться от рыночной стоимости аналогичного жилья без ремонта;
• Наличие согласований — если перепланировка требовала разрешения органов (архитектурное бюро, МКД), приложите копии согласований.

Типичные ошибки

1. Неуказание стоимости улучшений — в результате налоговая может признать их скрытой прибылью;
2. Отсутствие подписи обеих сторон — документ считается недействительным;
3. Неоформление акта приема‑передачи — при спорах будет сложно доказать факт передачи улучшений;
4. Сокрытие информации о праве пользования — если часть собственников (совладельцы) сохраняет право пользования, это обязано быть отражено в соглашении (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
5. Несоблюдение сроков оплаты — в случае просрочки в договоре следует предусмотреть штрафные санкции.

Советы от практикующих юристов

• Обратитесь к нотариусу для заверения подписи, особенно если сумма улучшений превышает 500 000 ₽.
• Сохраняйте фото‑ и видеодокументацию до и после проведения работ.
• Если улучшения выполнены несколькими подрядчиками, оформляйте отдельные акты от каждого и прикладывайте их к соглашению.
• При продаже квартиры в новостройке без ремонта часто используют схему: «Квартира — X млн ₽, улучшения — Y млн ₽». Такая схема полностью легальна при условии наличия отдельного договора.

Где скачать готовый шаблон

Ниже перечислены проверенные ресурсы, где можно бесплатно скачать шаблоны договоров и дополнительных соглашений, включая наш образец.

• КонсультантПлюс – Образцы договоров (раздел «Недвижимость»)
• Правовед.ру – Дополнительные соглашения к купле‑продаже
• Адвокат в Самаре – Шаблон договора улучшений
• Google Docs – онлайн‑шаблон (можно редактировать в браузере)

Скачав документ, внимательно проверьте все пункты, внесите изменения под свои обстоятельства и, при необходимости, проконсультируйтесь с юристом.

Соглашение о неотделимых улучшениях — необходимиый инструмент, который помогает:

• Чётко зафиксировать стоимость проведённых работ;
• Избежать недоразумений между продавцом и покупателем;
• Снизить риск налоговых споров и правильно рассчитать НДФЛ;
• Защитить интересы обеих сторон в случае судебного разбирательства.

Следуя рекомендациям из данной статьи, вы сможете оформить сделку быстро, без лишних затрат и с полной юридической безопасностью. Если у вас возникли вопросы, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, который проверит готовый документ и поможет пройти регистрацию в Росреестре.

Помните: правильное оформление – залог спокойствия после продажи вашей квартиры.