Актуальность темы․ С 01 января 2026 г․ вступили в силу изменения в Градостроительный и Земельный кодексы‚ а также в закон «О государственной регистрации недвижимости»․ Теперь обязательным этапом при вводе в эксплуатацию индивидуального жилого дома (ИЖС) или садового дома‚ построенного на земельном участке‚ находящемся в общей долевой собственности (или аренде) двух и более лиц‚ является представление в Росреестр соглашения о распределении долей․ Без этого документа регистрация права собственности невозможна․

Зачем нужно соглашение?

1. Юридически закрепляет доли каждого из совладельцев в праве общей долевой собственности на возведённый объект․
2. Избавляет от риска споров в будущем — и в случае продажи‚ и при разделе имущества․
3. Является основанием для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности в ЕГРН․
4. Влияет на налоги: размер имущественного налога и дохода от продажи привязан к доле каждого собственника․

Когда соглашение обязательно

Соглашение требуется‚ если одновременно выполняются два условия:

• земельный участок принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или аренды;
• на участке построен (или реконструирован) объект ИЖС или садовый дом․

Форма и требования к содержанию

Форма

В зависимости от состава участников существует два варианта:

• Простая письменная форма — достаточно распечатать‚ подписать всеми участниками и отправить в Росреестр․
• Нотариальное удостоверение — обязательно‚ если хотя бы одна из сторон — супруг(-а)‚ и доля должна быть отнесена к совместно нажитому имуществу (ст․ 38‚ 42 СК РФ)․

Минимальный перечень реквизитов

Пошаговая инструкция по заключению соглашения

1. Собрать документы: правоустанавливающий документ на землю‚ технический план на дом‚ паспорта участников‚ СНИЛС․
2. Определить доли: равные или пропорционально вложениям; зафиксировать цифрами и словами․
3. Выбрать форму: обычная письменная или нотариальная (если есть супруги)․
4. Составить проект: можно воспользоваться типовым бланком или шаблоном‚ приведённым ниже․
5. Подписать: все участники ставят подписи в присутствии нотариуса (если требуется нотариус)․
6. Передать в Росреестр: вместе с техническим планом и заявлением на регистрацию права․

Типовой образец соглашения

СОГЛАШЕНИЕ
об определении долей в праве общей долевой собственности
на построенный объект индивидуального жилищного строительства

г․ ___________________ «___»________ 2026 г․

Мы‚ граждане:
Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 № 123456‚ выдан г․ ОВД г․ Москвы‚ зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Ленина‚ д․ 1‚ кв․ 1;
Петрова Ольга Сергеевна‚ паспорт 46 00 № 654321‚ выдан г․ ОВД г․ Москвы‚ зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Ленина‚ д․ 1‚ кв․ 2;

являемся правообладателями земельного участка площадью 800 кв․м‚
кадастровый номер 77:03:0004010:123‚ расположенного по адресу:
РФ‚ 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Лесная‚ д․ 10․

В соответствии со ст․ 244‚ 245 ГК РФ‚ ст․ 38‚ 42 СК РФ заключили настоящее соглашение:
Объект ИЖС‚ построенный на указанном участке‚ общей площадью 120 кв․м‚
 признается общей долевой собственностью Сторон․
Доли в праве общей долевой собственности распределяются следующим образом:
 ― Иванов И․И․ – 1/2 (50%);
 ― Петрова О․С․ – 1/2 (50%)․
Настоящее соглашение составлено в 3 (трёх) подлинных экземплярах‚
 имеющих равную юридическую силу‚ по одному для каждой из сторон и один – для Росреестра․

Подписи:
_______________ /Иванов И․И․/
_______________ /Петрова О․С․/

Частые ошибки и как их избежать

Сроки и госпошлина

• Регистрация права собственности: 5–7 рабочих дней со дня подачи полного комплекта документов․
• Госпошлина: 2 000 руб․ за кадастровый учёт + 2 000 руб․ за регистрацию права (при подаче в МФЦ или онлайн через Госуслуги скидка 30 %)․
• Нотариальное удостоверение: тариф от 0‚5 % от стоимости доли‚ но не менее 500 руб․ и не более 20 000 руб․ (пп․ 1 п․ 1 ст․ 333․24 НК РФ)․

Куда подавать документы

1. МФЦ «Мои документы» — запись онлайн или через мобильное приложение․
2. Офис Росреестра — по месту нахождения объекта․
3. Госуслуги — электронная подача (требуется усиленная квалифицированная электронная подпись всех участников)․

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Можем ли мы определить доли как «по договорённости» без конкретных цифр?

Ответ: Нет․ Соглашение должно точно указывать размер долей в виде дроби или процента․

Вопрос: Если один из сособственников против‚ что делать?

Ответ: Доли можно определить только по добровольному соглашению․ В случае спора — подавайте иск в суд о выделе долей (ст․ 252 ГК РФ)․

Вопрос: Можно ли изменить доли позже?

Ответ: Да‚ путём заключения нового соглашения и повторной регистрации в ЕГРН․

Соглашение об определении долей — это не формальность‚ а ключевой документ‚ который:

• открывает дорогу к регистрации права собственности на дом;
• защищает интересы каждого из совладельцев;
• упрощает последующие операции (продажа‚ дарение‚ наследование)․

Если вы планируете строить дом на общем участке — позаботьтесь о соглашении заранее: согласуйте доли‚ выберите форму‚ проверьте реквизиты и обратитесь к нотариусу при необходимости․

Материал подготовлен по состоянию на 19 апреля 2026 года и соответствует актуальному законодательству РФ․