Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это локальный нормативный документ, который утверждается органами местного самоуправления и определяет, что, где и как можно строить на территории муниципального образования. ПЗЗ обеспечивает баланс интересов государства, инвесторов и жителей, сохраняя архитектурный облик города и рационально используя земельные ресурсы.

Зачем нужны ПЗЗ?

• Создание условий для устойчивого развития территорий (экологическое, социальное, экономическое).
• Формирование комфортной городской среды: от точечной застройки к комплексному освоению территорий.
• Защита прав землепользователей и собственников — чёткие зоны и регламенты исключают конфликты.
• Сохранение культурного и исторического наследия — ограничения на высоту, этажность, материалы фасадов.

Обязательные разделы ПЗЗ

Градостроительный кодекс РФ (ст. 30) и подзаконные акты устанавливают структуру документа. В актуальной редакции ПЗЗ включает:

Общие положения

Раздел описывает цели, задачи, основные термины, порядок внесения изменений и применения самих правил.

Территориальное зонирование

Вся территория муниципалитета разбита на территориальные зоны. Каждой зоне присваивается код и название, например:

• Ж-1 — зона жилой застройки малоэтажной;
• П-2, зона производственных объектов;
• ОД-4.3 — зона объектов делового назначения с ограниченной этажностью;
• ЗО — зона охраны объектов культурного наследия.

Градостроительные регламенты по зонам

Для каждой зоны устанавливаются:

1. Виды разрешённого использования:
   • основные;
   • условно разрешённые (возможны при соблюдении дополнительных требований);
   • вспомогательные (не влияющие на основную функцию).
2. Параметры застройки:
   • высотность, этажность;
   • процент застройки, плотность;
   • отступы от границ участка и красных линий;
   • парковочное обеспечение.
3. Ограничения и требования:
   • охранные зоны инженерных сетей;
   • береговые полосы водоёмов;
   • санитарно-защитные зоны.

Схемы и карты

Обязательным приложением является градостроительная карта — векторная или растровая GIS-модель, где:

• цветом показаны границы зон;
• номер участка привязан к кадастровым кварталам;
• наложены линии транспортной инфраструктуры, инженерных сетей и красные линии улиц.

Порядок внесения изменений

Изменения в ПЗЗ могут быть:

• инициированы органом местного самоуправления, застройщиком, собственником земельного участка;
• согласованы с Минстрой, Роспотребнадзором, Росприроднадзором, Минкультом (при необходимости);
• утверждены решением представительного органа муниципалитета (городской Думы, Законодательного Собрания).

Как пользоваться ПЗЗ

1. Определите зону участка на градостроительной карте.
2. Откройте регламент соответствующей зоны.
3. Сверьте вид разрешённого использования (основной, условный, вспомогательный).
4. Проверьте параметры высотности, плотности, парковки.
5. При несоответствии проекта регламенту:
   • подайте заявление на внесение изменений;
   • пройдите публичные слушания;
   • получите положительное заключение экспертизы и решение муниципалитета.

Актуальные изменения в Москве и Санкт-Петербурге

Москва. 28 марта 2017 г. Постановлением Правительства № 120-ПП утверждены Правила землепользования и застройки с последующими изменениями от 8 сентября 2020 г. (действуют с 22 сентября 2020 г.).
Санкт-Петербург. 27 февраля 2021 г. вступила в силу новая редакция ПЗЗ, а 15 декабря 2025 г. внесены изменения под строительство торгово-бытового объекта в Краснопахорском районе.

Источники: Градостроительный кодекс РФ ст. 30–32, Постановления Правительств Москвы и Санкт-Петербурга, аналитические материалы «ВладейЛегко», «ИТП Град».