Собственники и арендаторы нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (МКД), регулярно задают один и тот же вопрос: «За что именно мы платим и обязаны ли мы участвовать в расходах на общее имущество дома?» Разберёмся поэтапно.
Что такое «общее имущество» МКД
Общее имущество включает:
- фасад, кровлю, фундамент, несущие конструкции;
- инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электрика) до первого отключающего устройства;
- лестничные клетки, лифты, мусоропроводы, подвалы, чердаки, входные группы;
- земельный участок под домом и прилегающий к нему.
Обязан ли собственник нежилого помещения оплачивать содержание и ремонт общего имущества?
Да, обязан. Это прямо установлено ст. 158 ЖК РФ: каждый собственник участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности. Размер доли определяется площадью помещения, делённой на общую площадь всех помещений дома.
Что относится к текущему ремонту общего имущества
Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от к текущему ремонту относятся работы, которые:
- не требуют капитальных затрат и не изменяют конструктивные элементы здания;
- направлены на устранение мелких повреждений и поддержание нормативного состояния;
- проводятся систематически, но не чаще 1 раза в год по каждому элементу (усреднённый показатель).
Примеры текущего ремонта
- Внутридомовые инженерные системы
- замена прокладок, сальников, кранов;
- частичная прокладка новых участков электропроводки в подъездах;
- очистка и промывка стояков отопления.
- Элементы здания
- заделка трещин в стенах подъездов;
- ремонт штукатурки и покраска стен/потолков;
- замена стекол и уплотнителей в окнах общего пользования.
- Благоустройство
- ремонт крылец, пандусов;
- обновление освещения входных групп;
- покраска ограждений и перил.
Что НЕ входит в текущий ремонт общего имущества
| Не входит в текущий ремонт общего имущества | Кто оплачивает |
|---|---|
| Ремонт дверей и окон внутри нежилого помещения | Собственник/арендатор помещения |
| Ремонт входной двери в квартиру жильца | Собственник квартиры |
| Замена розеток и освещения внутри помещения | Собственник помещения |
Как формируется сумма платы за содержание и текущий ремонт
Алгоритм прост:
- Управляющая компания (УК) или ТСЖ составляет годовой план-смету работ по содержанию и текущему ремонту.
- На общем собрании собственников план утверждается и фиксируется в протоколе.
- Сумма расходов делится на общую площадь всех помещений МКД и умножается на площадь конкретного помещения.
Пример расчёта для нежилого помещения 80 м² в доме общей площадью 8 000 м², где годовой план содержания и ремонта составляет 2 400 000 руб.:
Доля платы = (80 / 8 000) × 2 400 000 = 24 000 руб./год или 2 000 руб./мес.
Налоговый учёт расходов
Компании на УСН и ОСНО могут учесть расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества при расчёте налоговой базы, если:
- оплата подтверждена платёжным поручением и актом выполненных работ;
- в договоре с УК/ТСЖ чётко указано, что средства идут на содержание и текущий ремонт.
Для НДС услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД освобождены от НДС (пп. 29 п; 2 ст. 149 НК РФ), если они оказываются собственникам жилых и нежилых помещений в рамках эксплуатации общего имущества.
Что делать, если начисления кажутся завышенными
- Запросите у УК детализацию: годовой план, акты выполненных работ, чеки.
- Сравните план с фактом: если работы не выполнялись, требуйте перерасчёта.
- Обратитесь в жилищную инспекцию или прокуратуру при отказе в предоставлении документов.
- Обжалуйте тариф в РЭК/ГЖИ (региональная энергетическая комиссия).
Краткий чек-лист для собственника нежилого помещения
- ✅ Проверьте ЕГРН: право собственности зарегистрировано?
- ✅ Уточните долю в общем имуществе (S помещения / S дома).
- ✅ Получите копию годового плана УК/ТСЖ.
- ✅ Сверьте строки в квитанции: «содержание и текущий ремонт общего имущества».
- ✅ Храните все квитанции и акты – пригодятся при налоговом учёте.
Собственник нежилого помещения обязан участвовать в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, но не отвечает за ремонт внутри своего помещения. Всё, что находится за порогом вашей кофейни, офиса или магазина,, ответственность управляющей организации и всех собственников пропорционально их долям. Проверяйте планы, требуйте акты и не бойтесь отстаивать свои права.