В 2026 году действует льготный трёхлетний срок владения, после которого продажа квартиры (или другой недвижимости) может быть полностью освобождена от НДФЛ. Однако это правило действует не во всех случаях. Ниже — подробная инструкция: когда достаточно 3 лет, а когда придётся ждать 5 лет или использовать вычеты.

Когда достаточно 3 лет владения, чтобы не платить налог

Федеральный закон № 382-ФЗ (последние изменения, 2026 г.) выделяет четыре привилегированные ситуации, в которых минимальный срок снижен до 3 лет.

1. Единственное жильё. Квартира (дом, комната) — единственный объект недвижимости в собственности гражданина и членов его семьи на дату сделки.
2. Наследство или дар от близкого родственника. Считается со дня открытия наследства или регистрации договора дарения.
3. Приватизация. Квартира была получена по договору передачи из муниципального/государственного фонда.
4. Договор ренты, пожизненного содержания. Жильё передано по договору пожизненной ренты или сожительства с иждивением.

Важно: условие «единственное жильё» проверяется на момент государственной регистрации перехода права. Если за 90 дней до продажи вы купили вторую квартиру, льгота не применяется.

Пятилетний срок: все остальные случаи

Если жильё:

• куплено за деньги на рынке (ДДУ, вторичка);
• получено по договору мены, а не дар/наследство;
• вы уже владеете вторым объектом недвижимости,

то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет. Продажа раньше срока влечёт начисление НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽).

Как рассчитывается налог, если срок ещё не вышел

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − Документальные расходы) × 13 %

Если покупные документы потерялись или расходы ниже 1 млн ₽, можно воспользоваться имущественным вычетом 1 млн ₽. Тогда:

НДФЛ = (Цена − 1 млн ₽) × 13 %

Пошаговая инструкция: что делать при продаже до 3 или 5 лет

1. Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН-выписке.
2. Определите, подходит ли льготный 3-летний срок по критериям выше;
3. Если да, продаёте без налога, в декларации 3-НДФЛ доход можно не указывать.
4. Если нет, выбираете:
   • вычет 1 млн ₽;
   • или вычет «доходы минус расходы».
5. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля.

Реальные примеры

Пример 1. Наследство → продажа через 2,5 года

Иван получил квартиру по наследству . Продаёт . Прошло 2 года 7 месяцев, но применяется льгота «наследство» (п. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Налог не платится.

Пример 2. Покупка на рынке → продажа через 4 года

Мария купила квартиру , владеет ещё дачей (второй объект). Срок 4 года < 5 лет. Продаёт за 4,5 млн ₽, покупала за 3,8 млн ₽. НДФЛ = (4,5 − 3,8) × 13 % = 91 000 ₽.

Частые вопросы

• Если квартира в долях и один из собственников владеет долей < 3 лет? Налог исчисляется пропорционально доле, но льготный срок определяется по каждому собственнику.
• Можно ли «разбить» сделку на два года? Нет — моментом дохода считается дата регистрации перехода права.
• Нужно ли платить налог при обмене квартир? При обмене образуется «реализация» и «покупка». НДФЛ уплачивается с разницы, если сроки не выдержаны.

Памятка-шпаргалка