Вопрос о том, кто именно является собственником муниципального жилищного фонда (МЖФ), имеет решающее значение для понимания порядка управления, распределения жилых помещений и реализации программ социального найма․ Ниже представлена подробная статья, построенная на нормах Жилищного кодекса РФ и актуальной судебной практике․
Понятие муниципального жилищного фонда
Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципальных образований․ Такие помещения могут находиться в собственности:
- городов, поселков городского типа, районов, муниципальных образований субъектов РФ;
- городских и сельских советов, муниципальных районных администраций, муниципальных образований в виде объединений (например, объединение нескольких сельских поселений)․
Согласно Статье 19 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) «муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям»․
Правовые основания
Основные нормативные акты, регулирующие статус собственника МЖФ:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (ФЗ № 188‑ФЗ от ) – статьи 19, 60, 91․2, 92․
- Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ФЗ № 131‑ФЗ)․
- Региональные законы и указы, определяющие состав и порядок управления муниципальным жилищным фондом в конкретном субъекте РФ․
Кто именно является собственником?
Согласно ЖК РФ, собственником жилого помещения, входящего в МЖФ, является муниципальное образование․ Это может быть:
- Город (городская администрация, мэрия)․
- Поселок городского типа (администрация поселка)․
- Муниципальный район (районный совет, районная администрация)․
- Сельское поселение (сельсовет, администрация сельского поселения)․
- Объединения нескольких муниципальных образований (например, объединённые сельские поселения)․
Важно различать собственника и управляющий орган․ Собственником остаётся муниципальное образование, а управление фондом осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления или назначенными организациями (например, управляющая компания)․
Уполномоченные органы и их функции
Для выполнения функций собственника в отношении МЖФ в законе предусмотрены следующие органы:
- Орган местного самоуправления – городской совет, сельсовет, районный совет и т․д․ Именно они принимают решения о передаче, аренде, выделении помещений․
- Уполномоченный орган – исполнительный орган (мэр, глава муниципального образования, районный администратор), который действует от имени муниципалитета․
- Управляющая организация – может быть создана муниципалитетом (например, «Жилищно‑коммунальное предприятие») и заниматься текущим управлением фондом, техническим обслуживанием и сбором платы за ЖКУ․
В соответствии с статьей 91․2 ЖК РФ «наймодатель по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» – это орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная им организация, действующая от имени собственника (муниципального фонда)․
Права и обязанности собственника муниципального жилищного фонда
5․1 Права
- Право распоряжаться жилыми помещениями (продажа, передача в аренду, социальный найм)․
- Право устанавливать порядок и размеры платы за пользование помещениями, включая коммунальные услуги․
- Право привлекать к управлению фондом специализированные организации (управляющие компании, ТСЖ)․
- Право включать помещения в специализированный жилищный фонд (см․ ст․ 92 ЖК РФ) и менять их статус в соответствии с целями социального обеспечения․
5․2 Обязанности
- Обеспечение надлежащего состояния жилого фонда, проведение капитального и текущего ремонта․
- Соблюдение требований к качеству жилья, установленным федеральными и региональными нормативами․
- Соблюдение порядка предоставления помещений в социальный найм, в т․ч․ соблюдение критериев нуждаемости граждан․
- Ведение реестра жилых помещений, учет прав и обязанностей нанимателей․
- Своевременное начисление и сбор платы за содержание общего имущества многоквартирного дома (см․ практику в Электронной Москве)․
Отличия муниципального фонда от государственного жилищного фонда
| Показатель | Государственный жилищный фонд (ГЖФ) | Муниципальный жилищный фонд (МЖФ) |
|---|---|---|
| Собственник | Российская Федерация и субъекты РФ | Муниципальные образования (города, районы, сельские поселения) |
| Управляющий орган | Федеральные и региональные органы власти | Органы местного самоуправления и их уполномоченные организации |
| Цели использования | Широкий спектр государственных программ, в т․ч․ для военнослужащих, государственных служащих | Социальное обеспечение жителей конкретного муниципального образования, программы «социальный найм», поддержка малоимущих |
| Регулирование | Федеральный уровень (ЖК РФ, ФЗ «О государственном жилищном фонде») | Федеральный уровень + региональные/муниципальные нормативные акты |
Практика применения: пример договора социального найма
По статье 60 ЖК РФ договор социального найма заключается между:
- Собственником жилого помещения – муниципальным жилищным фондом (действует через уполномоченный орган местного самоуправления или назначенную управляющую организацию)․
- Гражданином‑нанимателем, который получает помещение во владение и пользование для проживания на условиях, установленных законом и договором․
В договоре фиксируются:
- Размер платы за пользование (может быть нулевая или субсидированная в рамках социальной программы)․
- Обязанности нанимателя по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг․
- Условия расторжения договора (например, изменение социального статуса нанимателя)․
Как определить, является ли конкретное помещение частью МЖФ?
Для уточнения статуса помещения следует выполнить следующие шаги:
- Обратиться в мультифункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МЦПГМС) по месту нахождения квартиры․
- Запросить выписку из реестра недвижимости, где будет указано право собственности («муниципальное образование – название»)․
- Изучить локальные нормативные акты муниципального образования, где обычно перечислены объекты МЖФ․
- При необходимости — обратится к управляющей организации, обслуживающей дом, за подтверждением принадлежности помещения к МЖФ․
Итак, собственником муниципального жилищного фонда является муниципальное образование – город, район, сельское поселение или их объединение․ Управление фондом осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления, а права и обязанности собственника регулируются Жилищным кодексом РФ, а также региональными и муниципальными нормативными актами․
Понимание этой правовой основы позволяет гражданам, юристам и специалистам в сфере недвижимости правильно ориентироваться в вопросах аренды, социального найма и обслуживания жилых помещений, а также эффективно взаимодействовать с муниципальными органами при решении жилищных вопросов․
Дата актуализации: г․ 15:30:36 (по московскому времени)