Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме (МКД) рано или поздно задаётся вопросом: «Действительно ли земля под домом и придомовая территория принадлежат мне и соседям?» Ответ на этот вопрос – да‚ но при соблюдении ряда условий‚ которые прямо закреплены в Жилищном‚ Земельном и Гражданском кодексах РФ.

Почему земля считается общим имуществом

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в МКД относятся:

• земельный участок‚ на котором расположен дом;
• элементы благоустройства (дорожки‚ детские площадки‚ озеленение);
• инженерные сети‚ обслуживающие конкретный дом.

Важно: речь идёт именно о праве общей долевой собственности. Долю «вещью» выделить нельзя – участок неделим и служит единому комплексу.

Когда право собственности возникает автоматически

2.1 Сформированный и поставленный на кадастровый учет участок

Если земельный участок под МКД был сформирован и внесён в ЕГРН после (дата введения ЖК РФ в действие)‚ то:

• с момента постановки на кадастровый учёт участок переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений;
• отдельное оформление прав не требуется – регистрирующая запись в ЕГРН делается по инициативе Росреестра либо органов местного самоуправления;
• доли распределяются пропорционально площади квартир (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

2.2 Участок не сформирован или не поставлен на учёт

Если участок под МКД не сформирован или не зарегистрирован в ЕГРН‚ то:

• земля находится в государственной или муниципальной собственности;
• собственники квартир имеют право пользования землёй‚ но не право собственности;
• изъятие такого участка у города возможно только через межевание‚ образование и регистрацию участка‚ после чего право автоматически перейдёт к собственникам помещений.

Как оформить‚ если участок до сих пор не зарегистрирован

1. Инициация. Владельцы квартир (через ТСЖ/ЖСК/управляющую компанию) подают коллективное заявление в администрацию муниципалитета.
2. Межевание. Муниципалитет организует подготовку межевого плана и постановку границ участка на публичной кадастровой карте.
3. Постановка на кадастровый учёт. После внесения сведений в ЕГРН право собственности автоматически возникает у всех собственников помещений.
4. Регистрация права (по желанию). В большинстве случаев отдельное обращение в Росреестр не требуется‚ но если выписка из ЕГРН отсутствует‚ можно подать заявление о внесении записи о праве.

Что нельзя делать с долей в земле

Поскольку земельный участок является неделимым объектом общей долевой собственности‚ собственник квартиры не вправе:

• выделить «свою» часть земли и продать её отдельно;
• передать долю по дарственной без одновременного перехода права на квартиру;
• застроить или обособленно распоряжаться участком без решения общего собрания.

Защита прав: почему оформление важно

Юридическое признание участка общим имуществом даёт собственникам «двойную линию защиты»:

• Компенсационные выплаты при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд (ст. 56.5 ЗК РФ).
• Контроль за благоустройством и застройкой. Только общее собрание может разрешить строительство нового объекта на придомовой территории.
• Формирование фонда капремонта на земельные мероприятия: замена асфальта‚ установка освещения и пр.

Частые ошибки и мифы

19 апреля 2026 года ничего не изменило в базовых положениях: с момента постановки сформированного земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учёт он автоматически становится общей долевой собственностью всех владельцев квартир. Дополнительных нотариальных действий и уплаты налога при этом не требуется. Если же участок до сих пор не оформлен – первым шагом станет обращение в муниципалитет за проведением межевания и кадастрового учёта.

Собственники получают не только право пользования‚ но и полноценное право собственности‚ которое подлежит государственной защите и может служить основанием для компенсаций и контроля за использованием территории.