, В последние годы в российском законодательстве появилось много изменений, касающихся учёта прав на недвижимость. Одно из самых обсуждаемых нововведений — внесение сведений о потенциальных собственниках жилья в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), которое началось с 1 сентября 2025 года и продолжает активно внедряться. В этой статье мы разберёмся, кто считается собственником жилья, как он отличается от потенциального собственника, и какие юридические последствия несёт за собой этот статус.

Что значит «собственник» по закону?

Собственник жилья — это лицо, которому принадлежит право собственности на жилое помещение (квартира, дом, комната и т.д.). Это право подтверждается:

• Выпиской из ЕГРН (ранее — выписка из ЕГРП);
• Свидетельством о праве собственности (до 2016 года);
• Договором купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельством о наследстве.

Именно собственник имеет право:

1. Владеть — пользоваться жилым помещением;
2. Пользоваться — жить, сдавать в аренду, использовать по назначению;
3. Распоряжаться, продавать, дарить, завещать, обменивать.

Кто такой «потенциальный собственник» и почему это важно?

С 1 сентября 2025 года в ЕГРН стали вносить данные о лицах, которые могут стать собственниками в будущем. Это касается:

• Участников долевого строительства — дольщиков, которые купили квартиру в новостройке по ДДУ;
• Наследников, которые ещё не вступили в наследство, но подали заявление нотариусу;
• Лиц, получивших жильё по программе реновации;
• Бенефициаров по доверительной собственности или договору пожизненного содержания.

Юрист Манджиева поясняет:

«Это позволяет заранее защитить права граждан: например, дольщик сможет подтвердить своё право на квартиру, даже если застройщик обанкротится. Кроме того, это помогает нотариусам и судам быстрее находить заинтересованных лиц».

Чем отличается собственник от потенциального собственника?

Как проверить, кто собственник или потенциальный собственник?

1. Перейдите на сайт Rosreestr.ru;
2. Закажите выписку из ЕГРН по адресу или кадастровому номеру;
3. Обратите внимание на раздел «Права и ограничения»:
• Если указано «Право собственности» с ФИО, это собственник;
• Если указано «Потенциальное право» — это потенциальный собственник.

Что делать, если вы потенциальный собственник?

• Следите за сроками: например, по ДДУ квартира должна быть передана в течение 2 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• Участвуйте в собраниях: дольщики могут влиять на выбор управляющей компании и контролировать ход строительства;
• Не подписывайте дополнительные соглашения без юриста: застройщик может попытаться изменить условия договора;
• После получения ключей — сразу регистрируйте право собственности через МФЦ.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Может ли потенциальный собственник быть выселен?

Ответ: Нет, если он заключил договор (например, ДДУ) и оплатил жильё. Его права защищены Федеральным законом 214-ФЗ.

Вопрос: Можно ли оформить ипотеку, будучи потенциальным собственником?

Ответ: Да, но банк потребует дополнительные гарантии (например, договор долевого участия зарегистрирован в ЕГРН).

Вопрос: Что будет, если застройщик обанкротится?

Ответ: Ваш статус потенциального собственника позволит вступить в реестр требований кредиторов и получить компенсацию или другое жильё.

Собственник жилья — это человек, чьё право уже зарегистрировано в ЕГРН. Потенциальный собственник — это человек, который в будущем станет собственником. С 1 сентября 2025 года данные о таких лицах тоже вносятся в ЕГРН, и это — важный шаг к защите прав граждан от мошенничества и задержек.

Если вы участник долевого строительства, наследник или получатель жилья по реновации, обязательно проверьте свои данные в ЕГРН и следите за сроками регистрации права собственности.

Помните: знание своего статуса — это первый шаг к защите вашего жилья.