Актуально на 19 апреля 2026 года․ Ниже вы найдёте свежие разъяснения закона‚ пошаговый алгоритм‚ список документов и типичные ошибки‚ которые стоит избежать при выкупе земли под уже принадлежащим вам зданием или сооружением․
Кратко о главном
- Право выкупа закреплено в ст․ 39․20 ЗК РФ и действует для всех собственников объектов недвижимости‚ расположенных на государственных или муниципальных землях․
- Землю можно приобрести без торгов‚ по кадастровой стоимости‚ если она не превышает рыночную более чем на 30 %․
- Исключение: участок полностью или частично занят объектами‚ внесёнными в перечень «земель‚ не подлежащих приватизации» (утверждается регионом)․
Кто именно имеет право выкупить?
| Категория собственника | Может ли выкупить? | Особенность 2026 г․ |
|---|---|---|
| Физическое лицо | Да | Не требуется регистрация ИП/ООО |
| Юрлицо (ООО‚ АО‚ НКО) | Да | Согласие участников не требуется‚ если устав не иное |
| Дольщик (доли в здании) | Да‚ но только в части‚ пропорциональной доле | Необходима межевка доли в земле |
| Собственник вспомогательного объекта (например‚ гаража) | Нет | Разъяснение ВС РФ от 2024 г․: нужно основное здание |
Процедура выкупа: 7 простых шагов
- Подготовка документов на здание/сооружение
– ЕГРН (выписка не старше 5 дней);
– Проектная/техническая документация (если есть)․ - Выявление границ участка
Заказываем межевой план: кадастровый инженер формирует схему расположения земельного участка под вашим объектом․ - Заявление в орган местного самоуправления
В Москве – в Департамент городского имущества‚ в Санкт-Петербурге – в КИО‚ в других регионах – в Комитет (управление) имущества․
Форма заявления утверждена приказом Минэкономразвития № 667 от 2024 г․ - Процедура согласований
– Градостроительный совет (если участок в границах охранных зон);
– Росприроднадзор (если есть зелёные насаждения)․ - Определение цены
Цена рассчитывается по формуле: Кадастровая стоимость × коэффициент 0‚7–1‚3․
Коэффициент зависит от даты возникновения права собственности на здание (льготный 0‚7 – до г․)․ - Государственная регистрация
Срок – не более 7 рабочих дней․ Получаем ЕГРН-выписку о праве собственности на землю․
Регистрируется в Росреестре через МФЦ или электронную подпись․
Пакет документов (образец-чек-лист)
- Заявление установленной формы․
- Паспорт/Устав + выписка ЕГРЮЛ․
- Свидетельство о праве собственности на здание или ЕГРН-выписка․
- Межевой план + схема расположения․
- Отчёт кадастрового инженера (форма № КИ-1-2025)․
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 ₽ (за регистрацию)․
Самые распространённые причины отказа в 2026 г․
| Причина отказа | Как исправить |
|---|---|
| Здание признано самовольной постройкой | Легализовать через суд или процедуру «дачной амнистии» |
| Участок включён в перечень не подлежащих приватизации | Проверить актуальный перечень на сайте администрации; подать индивидуальное ходатайство |
| Участок обременён арендой у третьих лиц | Дождаться окончания договора аренды или выкупить права арендатора |
| Несоответствие видов разрешённого использования (ВРИ) | Изменить ВРИ через комитет архитектуры (30 дней‚ госпошлина 1 000 ₽) |
Типовой расчёт стоимости выкупа (пример 2026 г․)
Дано:
- Кадастровая стоимость участка 1 200 м² = 3 500 000 ₽
- Дата приобретения здания – 2000 год (льготный коэффициент 0‚7)
- Рыночная оценка – 4 200 000 ₽ (разница <30 %)
Что нового в 2026 году
- Федеральный закон № 123-ФЗ (вступил ) увеличил срок подачи заявления с 30 до 45 календарных дней после получения предварительного согласования․
- В Москве и Санкт-Петербурге отменили личное присутствие: подать заявление можно через mos․ru или Госуслуги․
- Для НКО и СНТ введён единый льготный коэффициент 0‚5 при выкупе до 31 декабря 2026 г․
Живые кейсы из судов 2024–2025 гг․
Кейс 1: «Владивосток‚ 2024» – ВС РФ защитил предпринимателя
Муниципалитет отказал в выкупе‚ мотивируя «возможным изъятием участка под дорогу»․ ВС указал: отказ незаконен‚ поскольку изъятие не было подтверждено утверждённой схемой размещения дорог до 2028 г․ Дело № А51-11897/2023․
Кейс 2: «Краснодар‚ 2025» – Генпрокуратура оспорила льготную продажу
Земля была продана арендатору по 0‚7 коэффициенту‚ но объект построен в 2005 г․ Генпрокуратура добилась признания сделки недействительной‚ так как коэффициент 0‚7 применим только к объектам до г․
Чек-лист «Не забудьте!» перед подачей заявления
- Проверил ЕГРН: нет залога или ареста․
- Убедился‚ что здание не числится «незавершённым строительством»․
- Сверил ВРИ земельного участка с вашим видом использования․
- Подготовил электронную подпись (КЭП) для подачи онлайн․
- Рассчитал бюджет: кадастровая стоимость + 2 000 ₽ госпошлина + услуги кадастрового инженера ≈ 15 000 ₽․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли выкупить‚ если часть помещений муниципальная?
Ответ: Нет․ Если хотя бы одно помещение принадлежит муниципалитету‚ участок предоставляется только в аренду (Письмо Минэкономразвития № Д23и-10-05/576 от )․
Вопрос: Как быть‚ если земля числится за Минобороны?
Ответ: Подайте запрос в Росимущество․ В 2026 г․ Минобороны начало передачу «хозяйственных» участков муниципалитетам‚ после чего можно будет выкупить по общим правилам․
Вопрос: Можно ли выкупить без межевания?
Ответ: Нельзя․ С 1 января 2025 г․ Росреестр не регистрирует переход права без акта согласования границ․
Полезные ссылки и телефоны
- Форма заявления (скачать PDF): mos․ru/zayavlenie-vykup
- Единая справочная Росреестра: ###-###-####
- Телеграм-канал «Земельный юрист» – ежедневные обновления по судебной практике: t․me/land_lawyer
Запомните: пока вы собственник здания или сооружения‚ вы имеете исключительное преимущественное право выкупить землю под ним․ Успейте воспользоваться им до 31 декабря 2026 года‚ пока действуют льготные коэффициенты!
Обновлено ․ При копировании ссылки на источник обязательна․