Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Кому и когда придётся платить налоги?
Налог на имущество
Налог на имущество физических лиц рассчитывается по кадастровой стоимости каждой квартиры. Если у вас две квартиры, сумма налога складывается из двух объектов.
- Первое жильё — льготный квартирный вычет 20 м²;
- Второе жильё — льготный вычет не предоставляется в большинстве регионов, начиная с 2025 года.
Формула расчёта
Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка × Доля в собственности × Коэффициент владения
| Категория | Ставка (Москва 2026) |
|---|---|
| До 10 млн ₽ | 0,1 % |
| 10–20 млн ₽ | 0,15 % |
| Свыше 20 млн ₽ | 0,2 % |
Налог при продаже квартиры
Если вы продаёте одну из двух квартир, всё зависит от срока владения:
- Меньше минимального срока (в 2026 году — 3 года для единственного жилья, 5 лет для второго и последующего объектов) — нужно платить НДФЛ 13 % от прибыли.
- Больше минимального срока — освобождение от налога.
Нововведение 2025 г.: если собственник владеет двумя квартирами, то «единственное жильё» считается только та квартира, где он зарегистрирован и проживает более 183 дней в году.
Как уменьшить налоговую нагрузку?
Имущественный вычет при покупке
Максимальный размер вычета, 2 млн ₽ на человека. При продаже и покупке в одном налоговом периоде можно применить взаимозачёт:
Пример: - Продали 2-ю квартиру за 4 млн ₽ (доход). - Купили новую за 6 млн ₽ (расход). Вычет = 2 млн ₽ (при покупке) + 1 млн ₽ (при продаже) = 3 млн ₽ НДФЛ = (4 − 3) × 13 % = 130 000 ₽
Документальное подтверждение расходов
Если у вас есть чеки/ДДУ на покупку продаваемой квартиры, можно вычесть фактические расходы вместо 1 млн ₽.
Региональные особенности 2026 года
- Москва: для второй квартиры ставка увеличена до 0,3 % при кадастровой стоимости > 50 млн ₽.
- Санкт-Петербург: действует понижающий коэффициент 0,7 для новостроек.
- Регионы < 1 млн чел.: возможны дополнительные вычеты 10 м² на вторую квартиру для пенсионеров.
Калькулятор быстрого расчёта
Шаг 1. Узнайте кадастровую стоимость на Росреестре.
Шаг 2. Подставьте в формулу:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × 1.0
Чек-лист владельца двух квартир
- Проверьте даты регистрации прав (ЕГРН-выписка).
- Посчитайте фактическое проживание (штампы в паспорте).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года при продаже.
- Воспользуйтесь онлайн-сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» для заявления на вычет.
Частые ошибки
- «Считать обе квартиры единым объектом», ошибка, налоги считаются отдельно.
- «Не декларировать продажу нижегородской квартиры, если есть московская» — штраф до 30 % от скрытой суммы.
В 2026 году собственник двух квартир обязан:
- Ежегодно платить имущественный налог без вычета 20 м² на вторую квартиру.
- При продаже любой из квартир раньше 3–5 лет заплатить НДФЛ, но применить вычеты.
- Следить за льготами региона и пользоваться взаимозачётом при смене жилья.
Важно! С 2027 года планируется введение единой федеральной базы «Мульти-имущество», где налоговая будет автоматически отслеживать все объекты. Успейте оптимизировать свои активы уже сейчас.