Дарение недвижимости – один из самых простых способов передать жильё безвозмездно.
С 2025 года правила оформления и размер расходов изменились, поэтому важно знать, какие госпошлины, нотариальные тарифы и налоги придётся платить, если вы дарите квартиру близкому родственнику.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения (дарственная) – письменный документ, которым собственник (даритель) передаёт имущество (квартиру, дом, долю) другому лицу (одаряемому) безвозмездно. Оформление происходит в двух инстанциях:

• Нотариальная заверка договора;
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Кто считается «близким родственником»?

Согласно ГК РФ, к близким родственникам относятся:

• Супруг (супруга) и супруги;
• Родители и дети;
• Братья и сестры;
• Бабушки и дедушки, а также внуки.

Для этих категорий предусмотрены льготы по госпошлине и, в ряде случаев, освобождение от НДФЛ.

Налоги и государственная пошлина

3.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Налог уплачивает одаряемый, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. При дарении близким родственникам НДФЛ не взимается (пункт 2.1.1.1 статьи 217 НК РФ).

3.2 Государственная пошлина за регистрацию права собственности

С 2025 года введена льгота 50 % для близких родственников. Тариф рассчитывается от кадастровой стоимости (КС) недвижимости:

Пример расчёта: квартира с КС 5 000 000 ₽ → базовый тариф 0,2 % = 10 000 ₽ → с льготой 50 % = 5 000 ₽ (не менее 150 ₽).

Тарифы нотариуса

Нотариальная плата делится на две части:

1. Государственная часть – фиксированный процент от КС (0,5 % от КС, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽).
2. Вознаграждение нотариуса – фиксированная сумма, зависящая от региона и сложности сделки (обычно от 5 000 ₽ до 25 000 ₽).

С 2025 года для близких родственников предусмотрена скидка 50 % от государственной части. Таким образом, реальная ставка составляет 0,25 % от КС (минимум 150 ₽).

Пример расчётов (квартира с КС 5 000 000 ₽)

Как правильно рассчитать общие затраты?

Общая стоимость оформления дарственной для близкого родственника складывается из:

• Госпошлины за регистрацию (см. таблицу в §3.2);
• Нотариального вознаграждения (см. таблицу в §4);
• Дополнительных расходов (выписка из ЕГРН, справка о праве собственности, оценка недвижимости – если требуется).

Для квартиры стоимостью 5 млн ₽ примерный итог выглядит так:

1. Госпошлина: 5 000 ₽;
2. Нотариальная плата: 27 500 ₽;
3. Документы (выписка, справка): ~2 000 ₽;

Перечень документов, необходимых для оформления дарственной

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
• Кадастровый паспорт (КС);
• Согласие супруга (если квартира приобретена в браке);
• Согласие держателя залога (если квартира обременена ипотекой);
• Согласие органа опеки (если в квартире живут несовершеннолетние);
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (по требованию нотариуса);
• Нотариальная доверенность (если одна из сторон действует через представителя).

Пошаговая процедура оформления дарственной

1. Подготовка документов. Сбор всех перечисленных выше бумаг.
2. Выбор нотариуса. Лучше пользоваться услугами нотариуса, имеющего опыт в сделках с недвижимостью.
3. Составление договора. Нотариус готовит текст дарения, учитывая интересы обеих сторон.
4. Подписание договора. Оба участника подписывают документ в присутствии нотариуса.
5. Оплата госпошлины и нотариальных расходов. Сдача квитанций в Росреестр.
6. Регистрация перехода права. Нотариус подает документы в МФЦ/Росреестр. Срок регистрации – до 10 рабочих дней.
7. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации одаряемый получает новый свидетельство о праве собственности.

Возможные риски и как их избежать

• Недействительный договор. Если не указать все реквизиты недвижимости, договор может быть признан недействительным.
• Отсутствие согласия супруга. При совместной собственности без согласия второй половины сделка может быть оспорена.
• Залоговое обременение. Необходимо получить согласие банка‑кредитора, иначе запись о праве собственности будет заблокирована.
• Неправильный расчёт налогов. Ошибки в расчёте НДФЛ могут привести к штрафам. При дарении близкому родственнику налог не платится, но при ошибочном расчёте следует обратиться к налоговому консультанту.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9.1 Нужно ли платить НДФЛ при дарении квартиры брату?

Нет. Брат относится к категории близких родственников, для которых НДФЛ не удерживается.

9.2 Какой минимум госпошлины при дарении квартиры стоимостью 800 000 ₽?

Базовый тариф 0,2 % = 1 600 ₽, с 50 % льготой – 800 ₽, но минимальная пошлина составляет 150 ₽, поэтому в данном случае уплачивается 150 ₽.

9.3 Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Технически договор может быть подписан без нотариуса, но для регистрации права собственности в Росреестре требуется нотариальная заверка, иначе сделка будет отклонена.

9.4 Что делать, если квартира находится в ипотеке?

Необходимо получить письменное согласие банка‑кредитора. Без него регистрация перехода права будет невозможна.

9.5 Какой срок действия договора дарения?

Договор дарения вступает в силу с момента его подписания и заверения у нотариуса. Если даритель умер до регистрации, право собственности переходит к одаряемому автоматически, но рекомендуется завершить регистрацию в течение 6 месяцев.

Оформление дарственной на квартиру ближайшему родственнику в 2025‑2026 годах стало проще, но требует внимательного подхода к расчёту расходов:

• Госпошлина – 0,1 % от кадастровой стоимости (не менее 150 ₽) благодаря льготе 50 %.
• Нотариальная плата – 0,25 % от КС + фиксированное вознаграждение (в среднем 15‑25 000 ₽).
• Налог на доходы физических лиц не уплачивается.

При правильной подготовке документов и расчёте расходов общие затраты на дарение квартиры близкому родственнику обычно находятся в диапазоне 30 000 – 50 000 ₽ для недвижимости стоимостью от 3 до 10 млн ₽.

Если у вас остались вопросы, лучше проконсультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью.