Ошибочное мнение, что «раз в жизни» касается всех имущественных вычетов, приводит к потере десятков тысяч рублей у продавцов квартир, домов и долей. Ниже ― чёткая разбивка по типам вычетов, лимитам и количеству использований.
Какие вычеты вообще существуют при продаже
- Вычет в виде расходов ― уменьшаем доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этой же недвижимости.
- Вычет в виде 1 млн руб. ― фиксированная сумма, не требующая чеков и договоров.
- Имущественный вычет при покупке жилья ― совсем другая история: 2 млн руб. на приобретение + 3 млн руб. на проценты по ипотеке. К продаже не относится.
Сколько раз можно применять вычет при продаже
| Вид вычета | Ограничение по количеству | Лимит на один объект/год |
|---|---|---|
| Расходы на покупку | Не ограничено 1 | Реальные расходы (но не больше дохода от продажи) |
| 1 млн руб. «без чеков» | Не ограничено 2 | 1 млн руб. на объект (не на человека!) |
1 Глава 23 НК РФ, ст. 220 п. 2 подп. 1.
2 Там же, п. 2 подп. 2.
Если продаётся доля
Лимит 1 млн руб. делится пропорционально долям. Пример:
- Супруги владеют ½ квартиры каждый → оба могут применить не более 500 000 ₽.
Когда НДФЛ не платится вообще
- 3 года ― если объект был:
- получен по наследству или дару от близкого родственника;
- приватизирован;
- передан по договору пожизненного содержания.
- 5 лет ― во всех остальных случаях, включая куплю-продажу.
С 2026 года этот срок считается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты фактической регистрации.
Пошаговый алгоритм получения вычета при продаже
- Собираем документы
- ДКП/ДДУ или другой титульный договор.
- Квитанции, чеки, выписка из ЕГРН на момент покупки и продажи.
- 3-НДФЛ за год продажи (подаётся до 30 апреля следующего года).
- Выбираем, что выгодней
- если покупали за 5 млн и продаёте за 6 млн, выгоднее расходы: 6 – 5 = 1 млн × 13 % = 130 тыс. ₽ к уплате;
- если покупали за 1 млн и продаёте за 1,5 млн, выгоднее «1 млн» без подтверждения: 1,5 – 1 = 0,5 млн × 13 % = 65 тыс. ₽.
- Подаём декларацию
- В личном кабинете налогоплательщика на lkfl.nalog.ru или через Госуслуги → «Налоги» → «Подать 3-НДФЛ».
- Платим или получаем переплату
- Если налог к уплате ― до 15 июля;
- Если налог был удержан агентом (например, работодателем), но вы использовали вычет, излишки вернутся на карту в течение 4 месяцев.
Как не перепутать «вычет при покупке» и «вычет при продаже»
| Параметр | При покупке | При продаже |
|---|---|---|
| Количество раз | Один раз на сумму 2 млн руб. (+ 3 млн руб. проценты) | Сколько угодно раз |
| Способ получения | Через ФНС или работодателя | Только через ФНС |
| Основание | Покупка/строительство/ипотека | Продажа объекта |
Частые ошибки
- Ошибка 1: применять «1 млн» и расходы к одному и тому же объекту. Нельзя, выбираем что-то одно.
- Ошибка 2: не подавать декларацию, если квартира продана за 1 млн и меньше. Нужно подать нулевую 3-НДФЛ, чтобы избежать штрафа.
- Ошибка 3: путать срок владения. Для новостроек срок начинается не с даты ДДУ, а с момента регистрации права собственности в ЕГРН.
Что изменилось в 2026 году
Изменения внесены Федеральным законом № 430-ФЗ от г.:
- срок владения для освобождения от НДФЛ теперь привязан к дате в ЕГРН;
- 3-НДФЛ подаётся только в электронном виде (бумага не принимается с );
- для налоговых резидентов с доходом менее 5 млн ₽ ставка остаётся 13 %, но применяется прогрессивная шкала 15 % на сверхдоходы.
Количество вычетов при продаже: неограниченно.
Максимальный лимит: 1 млн ₽ на объект (фиксированный) или сумма фактических расходов.
Количество вычетов при покупке: один раз в жизни на 2 млн ₽ + 3 млн ₽ проценты.
Срок освобождения: 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения.
Налоговая декларация: 3-НДФЛ строго онлайн до 30 апреля.
Не дайте государству «забрать» ваши деньги: проверьте срок владения и выберите оптимальный вычет при каждой сделке!