Налоговый вычет при покупке жилья – один из самых популярных имущественных вычетов в России. Он позволяет физическим лицам вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с приобретением или строительством недвижимости. Вопрос, сколько раз такой вычет можно применять, волнует многих покупателей.

Правовая основа

Налоговый вычет регулируется статьёй 220 Налогового кодекса РФ. По ней определяются виды вычетов, условия их предоставления и максимальные суммы возврата.

Основные положения статьи 220

• Вычет предоставляется только резидентам РФ, имеющим доход, облагаемый НДФЛ.
• Сумма вычета рассчитывается как 13 % от расходов (15 % для ИП, применяющих патентную систему).
• Максимальная сумма расходов, учитываемая при расчёте вычета, ограничена 2 млн рублей (по состоянию на 2026 год). Это значит, что максимальный возврат может составлять 260 000 рублей.
• Вычет может быть использован только один раз на одну жилую площадь (одну квартиру/дом).

Виды имущественных вычетов, связанных с жильём

Существует несколько вариантов вычета, каждый из которых имеет свои особенности:

1. Выкуп квартиры (домов) на вторичном рынке. Вычете подлежит полная стоимость сделки.
2. Строительство или реконструкция собственного жилья. Учитываются расходы на строительство, включая материалы и работу подрядчиков.
3. Покупка доли в квартире. Вычет предоставляется пропорционально доле, которую приобрёл налогоплательщик.
4. Покупка жилья в ипотеку. Вычет возможен как за собственные средства, так и за часть, выплаченную банку в виде процентов (отдельный вычет – «ипотечный»).

Условия применения вычета

Чтобы воспользоваться вычетом, необходимо выполнить ряд условий:

• Наличие документов, подтверждающих расходы: договор купли‑продажи, акт приёма‑сдачи, счёт‑фактура, выписка из ЕГРН и др.
• Оплата расходов должна быть произведена из собственных средств (не наличными, а банковским переводом, чеком, картой).
• Наличие налоговой декларации (форма 3‑НДФЛ) за год, в котором были совершены расходы.
• Отсутствие уже полученного вычета за те же самые расходы.

Сколько раз можно использовать вычет?

Краткий ответ

Теоретически вычет по статье 220 можно использовать неограниченное количество раз, но каждый раз – только за отдельную покупку (или строительство) недвижимости. То есть, если вы покупаете первую квартиру и получили вычет, то при покупке второй квартиры вы имеете право оформить новый вычет, и т.д.;

Подробный разбор

1. Каждая отдельная покупка/строительство – отдельный вычет. Вычета нельзя «разделить» между несколькими объектами. Если вы приобрели два жилья в один год, то необходимо подать две декларации (или одну декларацию с двумя отдельными блоками расходов), и каждый объект будет ограничен суммой 2 млн руб.
2. Ограничение по сумме расходов. В 2026 году максимальная сумма расходов, учитываемая при расчёте, остаётся 2 млн руб. Если вы покупаете объект дороже, вычтется только часть стоимости (2 млн руб).
3. Отсутствие «годового лимита» количества вычетов. Закон не вводит ограничений на количество вычетов в календарный год, если у налогоплательщика есть достаточный доход, на который может быть начислен НДФЛ (13 % от дохода). Главное – чтобы ваш налоговый обязательств был достаточным для возврата.
4. Влияние на налоговые обязательства. Если за год у вас мало доходов и, соответственно, небольшая сумма налога, то вы сможете вернуть только ту часть вычета, которая не превышает уплаченный налог. В этом случае часть вычета «переносится» на последующие годы (до 3‑х лет).
5. Позиция законодателей. В 2025‑2026 годах в Государственной Думе обсуждались проекты по увеличению максимального размера вычета (с 2 млн руб до 6 млн руб). Пока они не приняты, действует текущий лимит 2 млн руб.

Как оформить вычет каждый раз

Процедура практически одинаковая для каждой новой покупки:

• Соберите пакет документов (договор, выписка из ЕГРН, платежные подтверждения, справка 2‑НДФЛ от работодателя).
• Заполните декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором была покупка.
• Подайте декларацию в налоговую инспекцию лично, через портал Госуслуги или с помощью онлайн‑сервиса ФНС.
• Ожидайте решения (обычно до 30 дней). При положительном решении вам будет перечислен возврат на банковскую карту.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в рассрочку?

Да. Вычет можно рассчитывать за фактически уплаченные суммы в каждый год. Если часть стоимости выплачивается позже, вычеты будут подаваться в последующие годы.

Что делать, если я продал квартиру, получив вычет?

Продажа не отменяет полученный вычет, но если вы продаёте объект в течение 3‑х лет после получения вычета, налоговая может потребовать вернуть часть суммы, если полученный доход от продажи превышает 2 млн руб.

Можно ли совместно с супругом получить вычет за один объект?

Да, если совместно владеете квартирой, каждый из супругов может оформить вычет в размере до 260 000 руб., используя свои части расходов (по договору купли‑продажи).

Как учитывается вычет, если я получил доход от аренды проданной квартиры?

Доход от аренды облагается НДФЛ, а полученный вычет уменьшает налоговую базу за соответствующий год. Если аренда началась после получения вычета, вычет не «затирает» доход от аренды.

Налоговый вычет по статье 220 – многоразовый инструмент. Каждый раз, когда вы покупаете или строите новое жильё, у вас есть право оформить вычет, при условии наличия достаточного дохода и соблюдения всех формальностей. Главное ограничение – максимальная сумма расходов в 2 млн руб на один объект и необходимость документального подтверждения расходов.

Если вы планируете несколько покупок в ближайшие годы, рекомендуется заранее вести учёт всех платежей и сохранять подтверждающие документы. Это упростит процесс подачи деклараций и ускорит получение возврата.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.