Краткий ответ: в 2026 году налог при продаже квартиры для большинства граждан составляет 13 % от дохода (разницы между ценой продажи и документальными расходами/вычетом). Однако если квартира находилась в собственности ≥ 5 лет (в ряде случаев ≥ 3 лет)‚ налог платить не нужно.
Когда налог платить не придётся
- Минимальный срок владения 5 лет — для квартир‚ купленных после (то есть для объектов‚ приобретённых по договору купли-продажи‚ ДДУ‚ долевому участию и т. д.).
- Минимальный срок 3 года — если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты;
- является единственным жильём на момент продажи и была в собственности с .
- Доход от продажи меньше 1 млн руб. — льготный вычет полностью «съедает» базу.
Когда налог нужно платить
Если квартира продана раньше минимального срока и сумма продажи превышает 1 млн рублей‚ гражданин обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить НДФЛ 13 % (или 15 %‚ если годовой доход превышает 5 млн руб.) до 15 июля.
Как рассчитать налоговую базу
Формула:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – 1 000 000 ₽)
или
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Документальные расходы на покупку)
Можно выбрать более выгодный вариант.
Пример 1:
Квартира куплена за 4 млн руб. и продана через 2 года за 5 млн руб.
База = 5 – 4 = 1 млн руб. → НДФЛ = 1 млн × 13 % = 130 000 ₽.
Пример 2:
Квартира получена по наследству и продана за 6 млн руб. после 2 лет владения.
База = 6 – 1 = 5 млн руб. → НДФЛ = 5 млн × 13 % = 650 000 ₽.
Особенности 2026 года
- НДС повышен до 22 % для ряда товаров‚ но не влияет на НДФЛ при продаже жилья.
- Налоговые льготы сохранены для многодетных семей и участников госпрограмм «Семейная ипотека» и «Дальневосточный гектар».
- Онлайн-отчётность через «Личный кабинет налогоплательщика» — единственный способ подачи декларации (бумажная форма не принимается).
Как снизить налог
- Подождать «минимальный срок».
- Уменьшить базу на документальные расходы (договор купли-продажи‚ чеки‚ кредитные выписки).
- Разделить доход между супругами (если квартира в долевой собственности).
- Использовать имущественный вычет при покупке новой квартиры, перекрыть НДФЛ от продажи.
Пошаговый алгоритм продавца
| Шаг | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Проверить срок владения в ЕГРН-выписке | До подписания ДКП |
| 2 | Подготовить документы на расходы | До подачи декларации |
| 3 | Заполнить 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС | До 30 апреля 2027 г. |
| 4 | Уплатить налог | До 15 июля 2027 г. |
Частые вопросы и ответы
Если квартира в долевой собственности‚ как делится налог?
Каждый собственник платит 13 % только со своей доли. Продажа оформляется раздельными договорами или в акте прописываются доли.
Нужно ли платить налог‚ если продал квартиру дороже‚ чем купил‚ но меньше кадастровой стоимости?
Налоговая сравнивает цену продажи и 70 % кадастровой стоимости. База берётся по большему значению.
В 2026 году налог с продажи квартиры в России остаётся 13 % для большинства продавцов‚ но при соблюдении сроков и правильном оформлении документов его можно полностью избежать. Учитывайте льготы‚ сохраняйте чеки и договоры и вовремя подайте декларацию, это позволит минимизировать или обнулить налоговую нагрузку.