Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ С 1 января 2026 года в налоговое законодательство внесены существенные изменения: отменены прежние льготы при продаже единственного жилья, а также повышен основной‑ставочный НДС до 22 %․ В статье разберём, какие налоги необходимо платить, как их рассчитывать и какие документы подготовить․

Общие принципы налогообложения продажи недвижимости

• Налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения (при условии, что эта разница положительна)․
• Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % (для резидентов)․ Для нерезидентов ставка составляет 30 %․
• Если продажа происходит в течение трех лет с момента получения права собственности, налог обязателен, независимо от наличия льгот․
• С 2026 года отменены большинство льгот, связанных с продажей «единственного жилья»․ Теперь налог платится почти в любом случае․

Налоговый кодекс: какие статьи применяются

Основные нормы находятся в статьях 207–215 Налогового кодекса РФ․ Ключевые положения:

1. Статья 207 – определяет объект налогообложения (доход от продажи недвижимости)․
2. Статья 210 – устанавливает ставку НДФЛ (13 % для резидентов)․
3. Статья 224 – порядок расчёта налога и сроки уплаты․

Что изменилось в 2026 году?

3․1 Отмена льгот при продаже единственного жилья

Ранее собственники могли не платить налог, если:

• Продали единственное жильё, находившееся в их собственности более 3 лет, и
• Получили вычет в размере стоимости приобретения (до 1 млн руб․) или использовали налоговый вычет при покупке․

Согласно поправкам, принятым в первом чтении Государственной Думы, эти льготы полностью отменены․ Теперь даже при продаже единственного дома налог начисляется, если разница в цене положительна․

3․2 Повышение НДС до 22 %

НДС применяется в случае, если продавец является плательщиком НДС (например, юридическое лицо или ИП на общей системе налогообложения)․ С 1 января 2026 года базовая ставка НДС составляет 22 %, что повышает стоимость сделки для покупателя, но не влияет непосредственно на налоговый долг продавца (если он не является плательщиком НДС)․

Как рассчитывается налог: пошаговая инструкция

4․1 Шаг 1 – определяем базу налогообложения

4․2 Шаг 2 – применяем ставку НДФЛ

Налог = Прибыль × 13 % (для резидентов)․ Для нерезидентов – 30 %․

4․3 Шаг 3 – учитываем возможные вычеты (если они ещё применимы)

С 2026 года льготы почти исчезли, однако в некоторых случаях всё ещё возможен социальный налоговый вычет:

• Если продажа происходит в связи с тяжёлой болезнью, инвалидностью и т․п․
• Если полученный доход направлен на покупку нового жилья в течение 12 месяцев с даты продажи (при условии, что в момент продажи у вас не было другого жилья)․

4․4 Пример расчёта

Ситуация: Вы купили квартиру в 2020 году за 4 500 000 руб․, продали её в 2026 году за 7 200 000 руб․ Расходы на оформление сделки – 150 000 руб․

1. Сₐ = 4 500 000 + 150 000 = 4 650 000 руб․
2. Сₚ = 7 200 000 руб․
3. Прибыль = 7 200 000 – 4 650 000 = 2 550 000 руб․
4. Налог = 2 550 000 × 13 % = 331 500 руб․

Сумма 331 500 руб․ подлежит уплате в бюджет․

Как оформить и уплатить налог

1. Заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ․ Декларацию нужно подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля следующего года после продажи․
2. Оплатить налог․ Срок уплаты – до 15 июля того же года․ Платёж можно произвести через онлайн‑банк, «Госуслуги», терминалы или в банке по реквизитам ФНС;
3. Сохранить подтверждающие документы․ Копии договора купли‑продажи, акты приёма‑сдачи, справки об уплате НДС (если применимо), квитанции об уплате налога․

Особенности налогообложения для разных категорий продавцов

6․1 Единственное жильё

Раньше налог можно было избежать, если жильё было в собственности более 3 лет․ С 2026 года это условие более не действует․ Налог начисляется даже при продаже единственного дома, если получена прибыль․

6․2 Ипотечные кредиторы

Если квартира была приобретена в ипотеку, в расчёт стоимости приобретения включаются:

• Сумма первоначального взноса․

6․3 Продажа «в наследство» и «по дарению»

При продаже недвижимости, полученной в наследство или по дарению, базой считается стоимость, указанная в нотариальном акте․ Если эта стоимость ниже рыночной, налог может быть значительно выше․

6․4 Продажа до окончания трёхлетнего срока

Если с момента получения права собственности прошло менее 3 лет, налог обязателен, независимо от наличия льгот․ При этом налог рассчитывается точно так же, как в примерах выше․

6․5 Вычет при покупке нового жилья

Если вы используете полученные от продажи средства для покупки нового жилья в течение 12 месяцев, вы можете оформить социальный налоговый вычет в размере суммы, потраченной на новое жильё (не более 2 000 000 руб․) – налог уменьшится на 13 % от этой суммы․

Что делать, если налог не уплачен вовремя

• Начисление пени․ За каждый день просрочки налоговая служба взимает пеню в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки․
• Уголовная и административная ответственность․ При уклонении от уплаты налога в крупном размере может быть возбуждено уголовное дело (ст․ 198 УК РФ)․
• Подача добровольной декларации․ Если вы забыли подать декларацию, лучше сделать это как можно скорее и уплатить налог + пеню, чтобы избежать более серьёзных санкций․

С 2026 года правила налогообложения продажи квартир в России стали более жёсткими:

• Отменены льготы для владельцев единственного жилья – налог платится практически в любой сделке, где есть прибыль․
• Ставка НДС повышена до 22 %, что отражается в стоимости недвижимости, если продавец является плательщиком НДС․
• Налог рассчитывается как 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом документально подтверждённых расходов)․
• Своевременная подача декларации (до 30 апреля) и уплата налога (до 15 июля) позволяют избежать штрафов и пени․

Для большинства продавцов самым надёжным способом избежать неожиданностей является заранее собрать все подтверждающие документы, правильно рассчитать налог и, при необходимости, воспользоваться социальным вычетом при покупке нового жилья․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․