Вводная информация
Покупка квартиры — это не только радость новоселья, но и серьёзный финансовый вопрос, где важно понимать, какие налоги придётся заплатить или, наоборот, вернуть. В 2026 году правила снова изменились: Госдума одобрила поправки, которые влияют как на покупателей, так и на продавцов. Ниже — самое важное, что нужно знать прямо сейчас.
При покупке квартиры: налоги, которые платит покупатель
НДФЛ при покупке не платится
Сразу развенчаем миф: сама операция покупки квартиры НЕ облагается НДФЛ. То есть вы не платите 13 % от стоимости жилья в бюджет, этот налог косвенно «уплачивает» продавец, если он попадает под налогообложение. Однако покупатель имеет право на имущественный налоговый вычет, который позволяет вернуть до 260 000 рублей (13 % от 2 млн руб.) и до 390 000 рублей за проценты по ипотеке (13 % от 3 млн руб.).
Почему важно «закрепить» право на вычет в 2026 году
- Новый порог: с 1 января 2026 г. Миронов предложил поднять вычет в 2,5 раза, до 5 млн руб. Это означает максимальный возврат до 650 000 рублей. Поправки пока на рассмотрении, но уже одобрены в первом чтении.
- Однократность: вычет «живёт» только один раз в жизни на сумму до 2 млн руб. (будущий 5 млн руб.). Проверьте, не использовали ли вы его раньше;
- Сроки: документы можно подать в любой момент после регистрации права собственности, но вернуть налог можно только за последние три года.
При продаже квартиры: налоги, которые может платить продавец
Если в будущем вы захотите продать купленную квартиру, важно понимать, какой налог придётся заплатить. Вот основные сценарии:
Освобождение от НДФЛ
- Минимальный срок владения.
- 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или по договору ренты.
- 5 лет, во всех остальных случаях, включая покупку на рынке.
- Снижение ставки до 0 %. Даже если срок меньше, можно «обнулить» налог, применив вычет:
- Вычет в размере 1 млн руб. — фиксированная сумма, не требует чеков.
- Вычет в размере документально подтверждённых расходов — покупной цены квартиры, ремонта, процентов по ипотеке.
Пример расчёта
Цена продажи: 8 000 000 руб.
Цена покупки 2 года назад: 6 500 000 руб.
Расходы на ремонт и ипотечные проценты: 800 000 руб.
Налог: (8 000 000 – 6 500 000 – 800 000) × 13 % = 91 000 руб.
Если бы продавец применил только вычет 1 млн руб., налог составил бы 910 000 руб. — разница очевидна!
Как оформить налоговый вычет при покупке: пошаговая инструкция
- Собираем документы
- Копия договора купли-продажи.
- Свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН.
- Акт приёма-передачи квартиры (или ДДУ и акт ввода в эксплуатацию при новостройке);
- Платёжные документы: банковские выписки, чеки, выписка по ипотечному счёту.
- Справка 2-НДФЛ за год подачи (и за предыдущие, если хотите вернуть за 3 года).
- Выбираем способ получения
- Через ФНС онлайн — в личном кабинете на сайте lkfl.nalog.ru
- Через работодателя, не дожидаясь конца года, подаёте уведомление от налоговой и получаете «чистую» зарплату без удержания 13 %.
- Сроки возврата
- Онлайн-заявление рассматривается до 3 месяцев.
- Деньги приходят на карту ещё через 1 месяц.
Чек-лист для покупателя 2026
| Шаг | Что проверить | Где смотреть |
|---|---|---|
| 1 | Не использовал ли ранее вычет 2 млн руб. (будущие 5 млн руб.) | Личный кабинет ФНС → «Налоговые вычеты» |
| 2 | Оформлено ли право собственности | ЕГРН-выписка, дата регистрации |
| 3 | Сумма уплаченного НДФЛ за прошлый год ≥ 260 000 руб. | 2-НДФЛ от работодателя |
| 4 | Стоимость квартиры ≥ 2 млн руб. (или ≥ 5 млн руб., если поправки вступят) | Договор купли-продажи |
| 5 | Наличие ипотеки для дополнительного вычета 390 000 руб. | Кредитный договор, график платежей |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: «Сначала продам старую квартиру, потом куплю новую, чтобы не платить налог».
Важно: налог с продажи всё равно придётся заплатить, если не выдержан срок владения. Покупка новой квартиры даёт новый вычет, но не «погашает» налог с продажи. - Ошибка: «Забыл заявить вычет в течение трёх лет, теперь всё потеряно».
Важно: можно подать 3-НДФЛ за последние три календарных года (например, в 2026-м подать за 2023, 2024, 2025). - Ошибка: «Считаю, что вычет дадут автоматически».
Важно: никаких «автоматов» нет. Нужно подать заявление.
• Максимальный вычет при покупке: 260 000 руб. (потенциально 650 000 руб. после увеличения лимита).
• Максимальный вычет по ипотеке: 390 000 руб.
• Минимальный срок владения для продажи без налога: 3 или 5 лет.
• Фиксированный вычет при продаже: 1 000 000 руб.
• Ставка: 13 % для резидентов РФ, 30 % для нерезидентов.