В 2025–2026 годах при продаже земельного участка физическим лицам важно понимать‚ какой минимальный срок владения освобождает от НДФЛ. В статье разобраны актуальные правила‚ последние изменения законодательства‚ исключения и алгоритм расчёта налога‚ если льготный срок не выдержан.

Базовое правило: 3 или 5 лет?

Размер «минимального предельного срока владения» (МПСВ) зависит от того‚ как именно человек получил участок:

• 3 года — если земля:
  • достанулась по наследству или дару;
  • была приватизирована;
  • получена по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена за деньги‚ получена по ДДУ и т. д.).

Исключение региональное: 24 субъекта РФ (с 2026 г.) снизили порог до 3 лет для любых объектов. Уточните правила в вашем регионе.

Как считать срок после раздела или объединения участков

Раздел одного участка на несколько

Новое правило с 2025 г.: срок владения не прерывается и «наследуется» от исходного участка‚ даже если:

• образовалось более двух новых участков;
• кадастровые номера изменились.

Пример:

1. Вы купили участок .
2. Разделили его на три .
3. Продали один из новых участков .

Срок: – = 7 лет (> 5 лет) → НДФЛ не платите‚ несмотря на раздел.

Объединение нескольких участков в один

Срок владения новым объединённым участком отсчитывается с даты регистрации права на последний из исходных участков (ст. 217.1 НК РФ).

Что опасно

Если при разделе вы создаёте 3 и более участков‚ а затем продаёте любой из них до истечения 3/5 лет‚ ФНС может оспорить освобождение. Рекомендуется:

• держать документы на первоначальный участок (ЕГРН-выписка‚ ДКП‚ приватизация);
• в декларации 3-НДФЛ указать «преемственный срок».

Категории земель‚ к которым применяются льготы

Упрощённый порядок (3/5 лет) действует для участков‚ предназначенных:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• садоводства‚ огородничества‚ дачного хозяйства;
• размещения гаражей.

Важно: статус участка должен быть указан в ЕГРН и кадастровом паспорте.

Пенсионеры и льготы: мифы и реальность

Налоговый кодекс не устанавливает особых освобождений для пенсионеров. Им применяются те же сроки 3/5 лет. Однако:

• пенсионер может воспользоваться имущественным вычетом 1 млн ₽;
• если доход меньше или равен 1 млн ₽‚ НДФЛ равен нулю.

Как рассчитать налог‚ если срок владения короче льготного

1. Определите доход от продажи, цена по договору купли-продажи‚ но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
2. Выберите налоговый вычет:
   • фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
   • или сумму фактических расходов на покупку (что больше).
3. Рассчитайте НДФЛ: 13 % × (Доход – Вычет).

Пример расчёта:

• Доход: 3 500 000 ₽;
• Расходы на покупку 3 года назад: 2 800 000 ₽;
• НДФЛ = 13 % × (3 500 000 – 2 800 000) = 91 000 ₽.

Пошаговая инструкция продавца

1. Проверьте дату вступления в права по ЕГРН-выписке.
2. Определите категорию получения (наследство‚ покупка и т; д.) и соответствующий срок 3 или 5 лет.
3. Если участок образован в результате раздела/объединения‚ прикладывайте документы на исходный участок.
4. Если срок меньше льготного‚ подготовьте расчёт НДФЛ и выберите оптимальный вычет.
5. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ.
6. До 15 июля уплатите налог.

Что будет в 2026–2027 гг.?

Ожидаются:

• расширение перечня регионов с пониженным сроком до 3 лет;
• электронные выписки ЕГРН со «специальной пометкой» о преемственном сроке;
• возможность подачи нулевой декларации онлайн без квалифицированной ЭП.

Краткое резюме