В 2026 году вопрос освобождения от налога при продаже нежилого помещения остаётся актуальным для тысяч владельцев коммерческой недвижимости, гаражей, складов и офисов. Ниже, подробный разбор правил, нюансов и цифр, которые помогут определить, подлежит ли ваша сделка налогообложению.
Базовое правило: 5 лет владения
Начнём с главного: если вы владеете нежилым помещением менее 5 лет, при его продаже вы обязаны уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение.
Исключение составляют три ситуации, при которых льготный сокращённый срок снижается до 3 лет:
- недвижимость получена по наследству;
- недвижимость получена в дар от близкого родственника;
- недвижимость была приватизирована.
Почему не 3 года для всех?
В марте 2026 года Госдума отказалась снижать общий минимальный срок владения с 5 до 3 лет даже для жилой недвижимости, не говоря уже о нежилой. Коммерческая недвижимость по-прежнему «привязана» к стандартному пятилетнему порогу, если она не попадает в исключения выше.
Как уменьшить налог, если 5 лет ещё не прошли
Если срок владения не дотягивает до 5 лет, вы можете законно сократить налогооблагаемую базу:
- Имущественный вычет, 250 000 руб. (именно таков размер для нежилого помещения).
- Уменьшение дохода на сумму расходов, можно заявить документально подтверждённые затраты на покупку, ремонт и даже проценты по ипотеке.
Выбирайте тот вариант, который даёт большую выгоду: если покупали дорого, выгоднее использовать «расходный» способ.
Региональные нюансы
В некоторых субъектах РФ приняты свои «налоговые каникулы» или пониженные коэффициенты для отдельных категорий (например, для пенсионеров или резидентов ОЭЗ). Перед продажей уточните:
- налоговую льготу в вашем регионе;
- категории объектов, которые могут попадать под послабления.
Чек-лист: как проверить, платить ли налог
- Определите дату, с которой исчисляеться срок владения:
- для покупки — дата из ЕГРН;
- для наследства — день смерти наследодателя;
- для приватизации — дата регистрации права собственности.
- Если с момента возникновения права прошло 5 лет (или 3 года в исключениях), НДФЛ не платится.
- Если срок меньше, рассчитайте налог двумя способами и выберите минимальный.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Чтобы полностью избежать налога при продаже нежилого помещения в 2026 году, в большинстве случаев необходимо владеть им не менее 5 лет. Только если объект получен по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирован — достаточно 3 лет. В остальных случаях уменьшайте налогооблагаемую базу вычетом 250 000 руб. или заявляйте расходы на покупку.
Всегда консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом: в законодательстве могут появиться новые поправки и региональные послабления.