Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода в России. Однако любой доход подлежит налогообложению, и «как правильно платить налог при сдаче квартиры» – вопрос, который волнует большинство собственников.

Кто обязан платить налог?

Налог обязаны платить физические лица, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, а также самозанятые и индивидуальные предприниматели (ИП), если они выбрали соответствующий режим налогообложения. Налог не уплачивается, если сдача происходит в рамках домашнего проживания (например, сдача комнаты в совместном проживании) и доход не превышает лимита в 2 млн рублей в год, но в этом случае необходимо оформить домашний патент (если он предусмотрен региональными правилами).

Основные режимы налогообложения

Как рассчитывается налог

Пропорциональный расчёт за частичный месяц

Если договор аренды начинается или заканчивается в середине месяца, налог считается за фактические дни пользования. Формула простая:

Налог = (Ставка) × (Сумма дохода за месяц) × (Кол‑во дней аренды / Общее количество дней в месяце)

Пример: арендная плата – 30 000 руб в месяц, договор с 10‑го по 31‑е (22 дня). При ставке 13 %:

30 000 × 13 % × 22/31 ≈ 2 754 руб.

Доход от краткосрочной (посуточной) аренды

Для посуточных аренд (Airbnb, Booking) чаще используют НПД – 4 % от полученной суммы (если гость – физическое лицо). Если арендатор – юридическое лицо, ставка повышается до 6 %.

Учёт расходов (только для НДФЛ)

При расчёте НДФЛ собственник может уменьшить налоговую базу на:

• Коммунальные платежи (по факту оплаты).
• Расходы на ремонт и текущий уход (до 30 % от дохода, но не более 120 000 руб в год).
• Амортизацию недвижимости (1 % от стоимости квартиры в год, если квартира в собственности более 5 лет).

После вычета налог рассчитывается от чистой суммы.

Можно ли включать налог в стоимость аренды?

С точки зрения закона, налог – обязанность арендодателя, а не арендатора. Тем не менее, в договоре можно прописать, что арендная плата «включает налог», т.е. арендодатель получает чистую сумму, а налог уже рассчитан в цене. Пример формулировки:

«Арендная плата составляет 35 000 руб в месяц, включая налог на доходы физических лиц в размере 13 % от чистого дохода арендодателя. При изменении налоговой ставки стороны обязуются пересмотреть стоимость аренды.»

Важно, чтобы в договоре не возникало двойного налогообложения (т.е. арендатор не удерживал налог самостоятельно).

Сроки уплаты и подачи отчётности

• НДФЛ: декларацию подаёте до 30 апреля года, следующего за отчётным; налог уплачивается до 15 июля.
• НПД: налог удерживается и перечисляется автоматически в течение 5 дней после получения дохода.
• УСН: декларацию и налог уплачиваются до 30 апреля (декларация) и до 15 июля (налог).
• Патент: оплата производится в сроки, установленные региональными налоговыми органами (обычно ежеквартально).

Штрафы и пени за просрочку

Невыплата налога в срок влечёт:

• Штраф 20 % от суммы долга (если просрочка менее 30 дней) и 40 % – более 30 дней.
• Пени в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1 %).
• Возможность блокировки банковского счета и принудительного взыскания через ФНС.

Важно своевременно подавать декларацию, даже если доход оказался ниже необлагаемого минимума – в противном случае налоговая может назначить штраф за непредставление отчёта.

Как сэкономить на налоге

1. Выбор оптимального режима. Если ваш годовой доход от аренды < 2,4 млн руб, выгоднее стать самозанятым (4 % вместо 13 %).
2. Учет расходов. При НДФЛ используйте вычеты: коммунальные платежи, ремонт, амортизация.
3. Патент. В регионах с низкой ставкой патента (например, 5 % от стоимости площади) патент может оказаться дешевле, чем НДФЛ.
4. Сдача части квартиры. Если сдаёте лишь комнату, доход может подпадать под порог «домашний патент», который часто ниже 4 %.
5. Совмещение режимов. Некоторые собственники используют НПД для доходов от физических лиц (короткие посуточные сделки) и НДФЛ для долгосрочной аренды – это законно, если доходы разделены и правильно задекларированы.

Пример расчётов

Пример 1 – Долгосрочная аренда, НДФЛ

• Площадь: 55 м², арендная плата – 35 000 руб/мес.
• Годовой доход: 35 000 × 12 = 420 000 руб.
• Коммунальные платежи (оплачивает арендодатель): 5 000 руб/мес → 60 000 руб в год.
• Расходы на ремонт (10 % от дохода): 42 000 руб.
• Налоговая база: 420 000 − 60 000 − 42 000 = 318 000 руб.
• Налог (13 %): 41 340 руб в год (≈ 3 445 руб/мес).

Пример 2 – Краткосрочная аренда, НПД

• Средняя дневная ставка – 2 500 руб.
• Среднее количество дней в месяц – 12.
• Месячный доход: 2 500 × 12 = 30 000 руб.
• Налог (4 %): 1 200 руб в месяц.

Типичные вопросы арендаторов

Можно ли «перенести» налог в арендную плату?

Да, но только по взаимному согласию сторон, прописанному в договоре. Налог остаётся обязанностью арендодателя.

Нужно ли платить налог, если арендатор – родственник?

Если арендная плата соответствует рыночной, налог уплачивается. Если же договор является «беспроцентным» или «с подарочной» арендой, налог может не возникнуть, но в случае проверки ФНС может потребовать подтверждения рыночных условий.

Какие документы нужны для подачи декларации?

• Копия договора аренды.
• Квитанции/банковские выписки о полученных платежах.
• Квитанции об уплаченных коммунальных услугах (если они учитываются в расходах).
• Документы, подтверждающие расходы на ремонт и амортизацию.

Налог на сдачу квартиры в аренду – обязательный, но при правильном подходе его можно оптимизировать. Выбор режима (НДФЛ, НПД, УСН или патент), учёт расходов и своевременная отчётность позволяют снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов.

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом, особенно если у вас несколько объектов недвижимости или доходы от аренды смешаны с другими видами деятельности.

Источник: Налоговый кодекс РФ (ст. 221), ФНС России, публикации Банки.ру, Домклик, Газпромбанк, аналитика 2024‑2026 гг.