Дарение квартиры между незнакомыми или дальними родственниками — это не только приятный сюрприз, но и облагаемое налогом событие. В 2026 году правила НДФЛ остались прежними: если даритель и одаряемый не признаются близкими родственниками, получателю придётся заплатить 13 % (или 15 % для сверхдоходов) от кадастровой стоимости жилья. Ниже разберёмся, как рассчитать сумму, когда и как подать декларацию, а также рассмотрим возможные легальные способы снизить налог.

Когда возникает обязанность по НДФЛ

Обязанность платить налог появляется, если:

• даритель и одаряемый не входят в перечень близких родственников, утверждённый Семейным кодексом РФ;
• передаётся недвижимое имущество: квартира, доля в квартире, дом, земельный участок и т. д.;
• дарение оформлено по договору дарения, зарегистрированному в Росреестре.

Таким образом, если дядя дарит квартиру племяннику (дальний родственник) или знакомый дарит её другу, налог обязателен к уплате.

Размер налога

Если кадастровая стоимость квартиры 4 000 000 руб., то налог составит 4 000 000 × 13 % = 520 000 руб.

Повышенная ставка 15 %

С 2021 года применяется повышенная ставка 15 % только к части дохода, превышающей 5 млн руб. в год; При дарении имущества указанный «карманный» порог рассчитывается отдельно по каждому виду дохода. Поскольку дарение относится к «другим доходам», 15 % начисляется только на ту часть кадастровой стоимости, которая превысит 5 млн руб.

Пример: квартира кадастровой стоимостью 6 млн руб.
НДФЛ = 5 000 000 × 13 % + 1 000 000 × 15 % = 650 000 + 150 000 = 800 000 руб.

Кто именно платит налог

• Платит одаряемый — именно он получает экономическую выгоду.
• Даритель налог не платит, так как безвозмездно отчуждает имущество.

Сроки и порядок уплаты

1. Подать декларацию 3-НДФЛ нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения. Если квартиру подарили в 2025 г., отчёт сдаём до .
2. Уплатить налог, до 15 июля того же года.
3. Подача осуществляется:
   • в электронном виде через личный кабинет ФНС;
   • на бумаге лично или по почте.

Как снизить налог легально

Нижеописанные методы не нарушают закон, но требуют точного соблюдения формальностей;

Уменьшить базу до рыночной (если она < кадастровой)

В договоре можно указать рыночную стоимость, подтверждённую отчётом независимого оценщика. Если она < 70 % кадастровой, налоговый орган всё равно «докрутит» до 70 %, но при рыночной выше 70 % выгода очевидна.

Дарение через «цепочку» близких родственников

Если даритель готов потратить время, можно построить цепочку:

1. Даритель → близкий родственник (без налога).
2. Близкий родственник → конечный получатель (если тоже близкий, снова 0 %).

Риск — в необходимости двух регистраций и возможных семейных конфликтах;

Договор купли-продажи с задатком/займом

Формально оформить сделку как «оплачиваемую» по минимальной цене, а разницу отдать в виде «подарка деньгами» (денежные подарки от физлиц НДФЛ не облагаются, ст. 214.10 НК РФ). Однако у схемы есть риски переквалификации в дарение и штрафов.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: «А если даритель — иностранец?»

Лицо, получающее недвижимость в РФ, платит НДФЛ независимо от гражданства дарителя. Ставка получателя определяется его статусом резидента/нерезидента.

Вопрос 2: «Надо ли платить налог, если дарит тёща?»

По Семейному кодексу РФ тёща к близким родственникам не относится, значит налог 13 % применяется.

Вопрос 3: «Можно ли разбить квартиру на доли и дарить поэтапно?»

Да, но каждая доля будет самостоятельным объектом. Если размер каждой доли < 1 млн руб., применить имущественный вычет не получится (он не распространяется на дарение).

Чек-лист для одаряемого

1. Уточните степень родства: если не близкие — готовьтесь платить.
2. Запросите кадастровую стоимость на портале Росреестра.
3. Рассчитайте авансом НДФЛ: 13 % от кадастровой цены.
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
5. До 15 июля уплатите налог, иначе пени и штрафы.