Один из самых популярных вопросов у продавцов квартир, домов и земельных участков — когда можно продать недвижимость без НДФЛ. В 2021 году действовали специальные сроки владения, после которых продавец освобождался от уплаты налога. Ниже разберёмся по пунктам, какие правила применялись, кто мог воспользоваться льготой и как рассчитать «минимальный» срок.
Ключевая цифра — 3 года или 5 лет?
В 2021 году применялись два основных срока владения, после которых продажа недвижимости не облагалась налогом на доходы физических лиц (НДФЛ):
- 3 года, для объектов полученных:
- по наследству или в дар от членов семьи или близких родственников;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- единственного жилья (квартиры, доли, дома), приобретённого до .
- 5 лет — для всех остальных случаев приобретения недвижимости после .
Таким образом, если квартира была куплена на рынке после и не попадает под исключения, продавец должен был владеть ей минимум 5 лет, чтобы избежать НДФЛ.
Как считать срок владения
Начало отсчёта зависит от того, как именно вы стали собственником:
- Покупка по ДКП, с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
- Наследство — с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), даже если право зарегистрировано позже.
- Кооператив — с момента полной оплаты паевого взноса и подписи передаточного акта, а не с даты регистрации.
- ДДУ (дольщик) — с даты полной оплаты по договору долевого участия и получения акта приёма-передачи.
Примеры на 2021 год
Пример 1: приватизация
Иванов получил квартиру по приватизации в ноябре 2018 года и продал её в марте 2021 года. Прошло 2 года и 4 месяца — меньше 3 лет. Налог платить нужно, но можно воспользоваться вычетом 1 000 000 ₽.
Пример 2: покупка на вторичном рынке
Сидорова купила квартиру в июне 2016 года и продала в июле 2021 года. Срок владения — 5 лет и 1 месяц. Налог НЕ платится, так как выполнен минимальный срок в 5 лет.
Что делать, если срок ещё не наступил
Если продать раньше «безналогового» срока, можно уменьшить базу НДФЛ двумя способами:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ один раз в год на все объекты недвижимости;
- Уменьшение дохода на расходы — предъявляются подтверждённые документы о первоначальной покупке (ДКП, квитанции, выписки из банка).
Какой способ выгоднее сравнивайте сами: если квартира была куплена за 3 млн ₽ и продаётся за 3,5 млн ₽, выгоднее вычесть расходы (3,5 – 3 = 0,5 млн ₽ к обложению), чем использовать вычет в 1 млн ₽.
| Способ получения недвижимости | Дата приобретения | Минимальный срок владения |
|---|---|---|
| Наследство, дар от родственника, приватизация, рента | любая | 3 года |
| Куплена на рынке | до | 3 года |
| Куплена на рынке | с | 5 лет |
Частые вопросы
- Можно ли «сбросить» срок, подарив квартиру ребёнку?
Нет. При дарении новый срок начнётся с момента регистрации права за ребёнком. - Как быть с долями?
Если квартира была куплена в долях, срок считается от даты первой регистрации доли именно у продавца. - Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
Да, если налога нет, но продажа произошла до наступления льготного срока и вы применяли вычет, 3-НДФЛ подаётся с нулевым результатом.
Как подать 3-НДФЛ в 2021 году
Пошаговый алгоритм:
- Собрать документы: ДКП, ЕГРН, платёжные документы.
- Заполнить декларацию в сервисе ФНС «Личный кабинет» или программе «Декларация».
- Отправить онлайн или на бумаге до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля, если он есть.
В 2021 году владение недвижимостью 3 или 5 лет освобождало продавца от НДФЛ при продаже. Точный срок зависел от даты и способа приобретения жилья. Проверьте дату регистрации права и основание получения — это позволит заранее спланировать продажу и оптимизировать налоги.