Для большинства россиян квартира — это не только крыша над головой, но и крупный актив, который рано или поздно может понадобиться продать. Однако не все знают, что при продаже жилья до «определённого срока» придётся заплатить НДФЛ 13–15 % с дохода. В 2026 году правила остались прежними, но важно точно понимать, с какого момента начинается отсчёт. В этой статье мы собрали все ключевые нюансы, чтобы вы могли продать квартиру без лишних налогов.
Краткий ответ
- Если жильё единственное — 3 года владения.
- Во всех остальных случаях, 5 лет владения.
Но всё решает способ перехода права собственности. Ниже — таблица и примеры.
Таблица минимальных сроков владения в 2026 году
| Как квартира перешла в собственность | Единственное жильё | Не единственное |
|---|---|---|
| Куплена по договору купли-продажи (включая вторичку) | 3 года | 5 лет |
| ДДУ/ЖСК — полная оплата 2021 г., право 2023 г. | 3 года | 5 лет |
| Приватизация (до 1998 г.) | 3 года | 3 года |
| Наследство (дата смерти наследодателя) | 3 года | 3 года |
| Подарок от близкого родственника | 3 года | 3 года |
| Подарок от «чужого» человека | 3 года | 5 лет |
| Квартира получена при расселении аварийного жилья | 3 года | 5 лет |
Когда именно начинается отсчёт срока владения
Покупка по договору купли-продажи
Срок начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Пример:
- Иванов получил выписку из ЕГРН .
- Продал квартиру .
ДДУ и ЖСК
Отсчёт идёт с даты полной оплаты, а не с момента подписания акта приёма-передачи.
- Селиванов полностью оплатил квартиру .
- Получил ключи и зарегистрировал право .
- Продал .
Приватизация
- До : с момента подписания договора передачи.
- После : с момента регистрации права.
Наследство
Право возникает со дня смерти наследодателя. Оформление наследства в Росреестре не влияет на срок.
Дарение
С момента регистрации права собственности в МФЦ. Даритель и одаряемый должны быть близкими родственниками, чтобы сократить срок до 3 лет и не платить НДФЛ при получении подарка.
Единственное жильё
У продавца не должно быть другой квартиры или доли в ней. Либо вторая квартира была куплена позже и первая продаётся в течение 90 дней.
Как уменьшить налог, если срок ещё не вышел
- Применить вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ).
Пример: продали квартиру за 4 800 000 ₽, применили вычет — налог платите только с 3 800 000 ₽. - Уменьшить на расходы. Можно вычесть сумму, за которую купили жильё, плюс проценты по ипотеке и ремонт.
- Налоговый вычет при покупке новой квартиры — до 260 000 ₽ (или 390 000 ₽ при ипотеке).
Самые частые вопросы
Дядя подарил квартиру. Когда можно продать без налога?
Дядя — не близкий родственник, поэтому срок 5 лет. Только в 2029-м можно будет продать без НДФЛ (если квартира не единственная).
Получил по наследству от друга. Сколько ждать?
Наследство вне зависимости от степени родства — 3 года.
Переселили из аварийного дома в 2023 г. Когда продавать?
5 лет с момента регистрации новой квартиры — значит, не раньше 2028 г. (если не единственная).
Чек-лист перед продажей
- ✅ Проверьте дату начала владения (ЕГРН, договор, свидетельство).
- ✅ Убедитесь, что жильё единственное.
- ✅ Рассчитайте потенциальный налог: (доход − вычет/расходы) × 13 %.
- ✅ Подготовьте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Главное — точно определить точку отсчёта владения. В 90 % случаев достаточно 3–5 лет, после чего можно продать квартиру без налога. Если срок ещё не прошёл, используйте вычеты и документальные расходы, чтобы снизить базу налогообложения. При сложной схеме собственности не поленитесь получить консультацию налогового эксперта, это сэкономит десятки тысяч рублей.
Помните: правила могут меняться — следите за обновлениями на официальном сайте ФНС или сервисах вроде Налогия.