Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.

Кратко о главных правилах

• Если продажа квартиры принесла доход менее 1 000 000 рублей, налоговая декларация не требуется — следовательно, налог не платится.
• Если собственник владел квартирой не менее минимального срока владения, доход от её продажи также освобождается от НДФЛ. В 2024‑2026 годах минимальный срок может составлять 3 года или 5 лет в зависимости от условий.
• Для налоговых резидентов ставка НДФЛ — 13 % от налогооблагаемой базы; для нерезидентов — 30 %.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?

Согласно последним поправкам в Налоговый кодекс (постановления ФНС от 2024 г.), применяются два варианта минимального срока:

1. Пять лет — традиционный срок, который учитывается с даты полной оплаты стоимости квартиры (включая ипотечные выплаты).
2. Три года — более короткий срок, действующий в особых случаях:
   • Квартира является единственным жильём продавца;
   • Квартира получена в наследство, дарение или в результате приватизации;
   • Семьи с детьми‑инвалидами (любой возраст) и семьи, в которых второй ребёнок родился до 30 лет;
   • Продажа доли в квартире, если общий срок владения всей квартиры превышает 3 года.

Порог в 1 млн рублей

Если стоимость квартиры, указанная в договоре купли‑продажи, не превышает 1 000 000 рублей, налог не взимается независимо от срока владения. При этом декларацию подавать не нужно.

Какие случаи освобождения от налога на доходы (НДФЛ)

Налог с продажи недвижимости не уплачивается, если выполнено хотя бы одно из условий:

• Продажа единственного жилого помещения и срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при вышеуказанных исключениях);
• Квартира получена в наследство, дарение, приватизацию — срок владения считается с момента регистрации права собственности, а минимальный срок сокращается до 3 лет;
• Продажа в рамках социальных программ (семьи с детьми‑инвалидами, многодетные семьи и т.п.);
• Продажа при условии реинвестирования выручки в приобретение другого жилого помещения в течение 12 месяцев — в этом случае можно воспользоваться вычетом на покупку нового жилья (до 1 млн рублей).

Как рассчитывается налог, если он всё‑же нужен

Налоговая база рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов на улучшения, нотариальные услуги и др.). Если разница положительна, применяется ставка 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

Пример расчёта:

 Цена покупки: 3 500 000 ₽
 Цена продажи: 5 800 000 ₽
 Прибыль = 5 800 000 ₽ – 3 500 000 ₽ = 2 300 000 ₽
 НДФЛ = 2 300 000 ₽ × 13 % = 299 000 ₽

 

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• Декларацию о доходах (форма 3‑НДФЛ) необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продажа в 2024 г. → декларация до ).
• Налог уплачивается до 15 июля того же года (для 2024 г. → до ).
• Если налог не подлежит уплате (получено освобождение), декларацию тоже подавать не требуется.

Пошаговая инструкция по оформлению освобождения от налога

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (или договор долевого участия);
   • Квитанцию об оплате (полная оплата, если учитывается срок владения);
   • Справка из ФНС о праве на налоговый вычет (если применимо);
   • Документы, подтверждающие статус (наследство, дарение, инвалидность детей и т.д.).
2. Определите, подпадаете ли вы под освобождение (порог 1 млн ₽, срок владения, единственное жильё и пр.);
3. Если освобождение подтверждено, подготовьте письмо‑заявление в налоговую инспекцию с приложением всех подтверждающих бумаг.
4. Отправьте заявление в письменной форме (почтой с описью вложения) или через Личный кабинет ФНС.
5. Получите решение инспекции. При положительном решении декларацию подавать не нужно.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать квартиру за 900 000 ₽ и не платить налог, если срок владения меньше 3 лет?

Да. Порог в 1 млн ₽ освобождает от налога независимо от срока владения.

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку и полностью выплачена только через 4 года?

Срок владения считается с даты полной оплаты (не с даты подписания договора). Если полная оплата завершилась через 4 года, то для освобождения нужен минимум 5‑летний срок (или 3 года, если квартира – единственное жильё и выполнены условия сокращённого срока).

Как оформить вычет при покупке нового жилья?

Заполните форму 2‑НДФЛ (вычет на покупку недвижимости) и приложите договор купли‑продажи нового жилья. Вычет может покрыть до 1 млн ₽ налога.

Нужно ли платить налог, если я продал лишь часть доли в квартире?

Да, если доход от продажи части доли превышает 1 млн ₽ и срок владения доли менее минимального (3/5 лет). При продаже доли, полученной в наследство, срок владения считается с даты регистрации права.

Таблица освобождений от НДФЛ (2024‑2026 гг.)

Чтобы продажа квартиры не облагалась налогом, необходимо тщательно проверить два основных критерия:

1. Не превышает ли цена продажи 1 000 000 рублей — в этом случае налог не нужен.
2. Соблюдён ли минимальный срок владения (3 года или 5 лет) и/или квартира является единственным жильём, получена в наследство/дарение/приватизацию, либо продавец относится к льготным категориям.

При соблюдении любого из этих условий декларацию подавать не требуется, а значит, налог платить не надо. В остальных случаях следует подать форму 3‑НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля соответствующего года.

Помните: налоговое законодательство меняется, поэтому перед сделкой рекомендуется уточнить актуальную информацию в налоговой инспекции или у квалифицированного налогового консультанта.