В последние годы режим самозанятости (налог на профессиональный доход – НПД) стал популярным инструментом для сдачи жилой недвижимости в аренду. Многие задаются вопросом: можно ли сдавать несколько квартир одновременно? Ответ зависит не от количества объектов, а от годового дохода и соблюдения ряда правил.

Общие положения о самозанятых

• Самозанятый – физическое лицо, зарегистрировавшееся в приложении «Мой налог» и получающее доход от самостоятельной деятельности без образования юридического лица.
• Для сдачи жилой недвижимости в аренду применяется тот же режим, что и для любой иной услуги: уплачивается налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4 % от суммы полученного дохода (при работе с физическими лицами) или 6 % (при работе с юридическими лицами).
• Самозанятый не платит страховые взносы, НДФЛ и не обязан вести бухгалтерию – достаточно фиксировать операции в приложении.

Налоговый режим НПД

НПД – упрощённый налоговый режим, введённый в России в 2019 году. Основные условия:

1. Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей (с 2024 года лимит остаётся неизменным, хотя в 2026 году обсуждалось его увеличение до 4,2 млн рублей).
2. Запрещено сдавать в аренду нежилую (коммерческую) недвижимость.
3. Если доход превышает лимит, статус самозанятого теряется «до конца календарного года», и необходимо перейти на ИП или ООО.
4. Налог уплачивается ежемесячно – не позднее 25‑го числа месяца, следующего за отчётным.

Как лимит дохода влияет на количество сдаваемых квартир

Технически самозанятый может сдавать неограниченное количество квартир. Ограничение появляется только тогда, когда суммарный доход от всех объектов превышает годовой лимит 2,4 млн рублей.

Пример расчётов:

То есть, если вы сдаёте небольшие квартиры за 30 000–40 000 рублей в месяц, то в пределах лимита сможете управлять от 3 до 5 объектами. При сдаче элитной недвижимости, где арендная плата может достигать 150 000 рублей в месяц, лимит будет исчерпан уже после одной‑двух квартир.

Пошаговая инструкция: как оформить сдачу квартир в статусе самозанятого

1. Регистрация в «Мой налог». Скачайте приложение, пройдите верификацию (паспорт, СНИЛС) и активируйте статус «самозанятый».
2. Оформление договора аренды. С каждым арендатором заключайте письменный договор (можно онлайн). В договоре укажите:
   • адрес и описание квартиры;
   • сумму арендной платы;
   • срок аренды (краткосрочная/долгосрочная);
   • условия возврата залога.
3. Регистрация доходов в приложении. После получения оплаты введите сумму, укажите контрагента (физическое лицо или ЮЛ) и тип услуги («Аренда жилого помещения»).
4. Оплата налога. Приложение автоматически рассчитывает налог (4 % или 6 %). Оплачивайте через банковскую карту, онлайн‑банк или СБП до 25‑го числа следующего месяца.
5. Контроль лимита. В «Мой налог» есть индикатор «Годовой доход». Следите, чтобы он не превышал 2,4 млн рублей.
6. Если доход превысил лимит. Сразу переходите в статус ИП (упрощённая система налогообложения) или создайте ООО, чтобы избежать штрафов.

Возможные риски и штрафные санкции

• Превышение лимита. За первое нарушение штраф составляет 20 % от суммы налога, за повторное – до 100 % от налога. Кроме того, статус самозанятого аннулируется до конца года;
• Сдача нежилой недвижимости. За нарушение классификации помещения предусмотрен штраф до 30 % от дохода.
• Отсутствие договора. При проверке налоговыми органами отсутствие письменного договора может привести к признанию дохода «незадекларированным» и наложению штрафа 20 % от недекларированного дохода.

Практические советы для увеличения количества сдаваемых квартир без потери статуса

1. Оптимизируйте арендные ставки. Если планируется сдавать более 3‑4 квартир, выбирайте объекты с более низкой арендой (студии, однокомнатные) – тогда общий доход будет в пределах лимита.
2. Разделяйте доходы. Оформляйте аренду через несколько физических лиц (например, супруги), каждый из которых будет вести свой статус самозанятого. В этом случае каждый имеет свой лимит 2,4 млн руб.
3. Сдавайте посуточно. Краткосрочная аренда (Airbnb) обычно приносит более высокий доход, но в этом случае быстрее достигается лимит – будьте готовы к переходу на ИП.
4. Ведите учёт расходов. Хотя НПД не предусматривает вычетов, фиксируйте расходы (ремонт, коммунальные услуги) – они могут стать аргументом при проверке и помочь в расчётах чистой прибыли.
5. Следите за изменениями законодательства. В 2026 году обсуждается повышение лимита до 4,2 млн рублей – это может открыть новые возможности без перехода на ИП.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиры в разных городах?

Да. Самозанятый может сдавать жильё в любой точке России, главное – соблюдать лимит дохода и не сдавать нежилую недвижимость.

Нужно ли платить налог, если арендная плата получена наличными?

Да. Налог уплачивается с любого дохода, независимо от формы оплаты. Необходимо ввести сумму в приложение «Мой налог» в течение того же месяца.

Что делать, если я уже превысил лимит в текущем году?

Сразу зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя (упрощёнка) и перестаньте использовать НПД. До момента перехода уплачивайте налог по ставке 6 % от дохода, полученного после превышения лимита.

Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в совместной собственности?

Да, но в договоре аренды необходимо указать всех совладельцев и их согласие. Каждый совладелец может оформить статус самозанятого отдельно, если их доля дохода не превышает лимит.

Как часто нужно подавать отчётность?

Для самозанятых отчётность не требуется – налог рассчитывается автоматически в приложении. Достаточно лишь своевременно фиксировать полученные суммы.

Самозанятый может сдавать сколь угодно много квартир, пока суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. При правильном планировании доходов, учёте каждой операции и своевременной уплате налога, данный режим позволяет легально получать доход от аренды без необходимости открывать ИП или ООО.

Если ваш бизнес растёт и доход уже приближается к лимиту, рассмотрите варианты:

• Разделить доход между супругами или другими физическими лицами.
• Перейти на статус ИП с упрощённой системой налогообложения.
• Следить за законодательными изменениями – в 2026 году возможен рост лимита до 4,2 млн рублей.

Соблюдая перечисленные правила, вы сможете эффективно управлять арендным портфелем, минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций.

Дата публикации:  21:42