Закон позволяет возводить некоторые здания без прохождения государственной экспертизы проектной документации․ Главный критерий, количество этажей․ Ниже разберёмся, какие именно высотные параметры считаются «безопасными» и как правильно их подсчитывать с учётом последних разъяснений Росреестра и Минэкономразвития․
Нормативная основа: статья 49 Градостроительного кодекса РФ
Часть 2 статьи 49 ГрК РФ содержит прямой перечень объектов, для которых экспертиза не требуется:
- Индивидуальные жилые дома (ИЖС) высотой не более 3 этажей, предназначенные для проживания одной семьи․
- Дачные и садовые дома независимо от площади, но при условии того же лимита по этажам․
- Гаражи и временные строения․
- Дома блокированной застройки до 3 этажей, при условии, что в одном ряду не более 10 домов и строительство ведётся без бюджетных средств․
Как правильно считать этажи по разъяснениям Росреестра
С 2020 года Росреестр и Минэкономразвития выдают единые разъяснения: при проверке необходимости экспертизы нужно учитывать только надземные этажи․ Подвалы, цоколи, мансарды и технические этажи не включаются в итоговое число, если они расположены ниже отметки земли․
Пример подсчёта
- Подвал + 2 полных надземных этажа + мансарда = 2 этажа (экспертиза не требуется)․
- Цоколь + 3 полных этажа + мансардный уровень = 3 этажа (экспертиза по-прежнему не требуется)․
- Цоколь + 4 полных этажа = 4 этажа (экспертиза обязательна)․
Дополнительные ограничения для упрощённого режима
Даже если количество этажей ≤ 3, важно соблюсти другие параметры:
- Общая площадь здания не должна превышать 1 500 м² (для многоквартирных блок-секций или коммерческих объектов)․
- Отсутствие бюджетного финансирования (для блокированной застройки)․
- Односемейное назначение (для ИЖС)․
Что будет, если ошибиться в подсчёте этажей
Если в техническом плане или проекте указано «4 этажа», а застройщик рассчитывал на упрощение, Росреестр:
- Приостановит кадастровый учёт․
- Потребует доработки проекта и прохождения экспертизы․
- Наложит штрафы за нарушение ст․ 9․5 КоАП РФ (самовольное строительство)․
| Тип объекта | Макс․ кол-во надземных этажей | Экспертиза проекта |
|---|---|---|
| ИЖС (односемейный дом) | ≤ 3 | Не требуется |
| Садовый дом | ≤ 3 | Не требуется |
| Дом блокированной застройки | ≤ 3 (и ≤ 10 домов в ряд, без бюджета) | Не требуется |
| Многоквартирный дом | ≥ 1 | Требуется всегда |
Как оформить строительство без экспертизы
- Разработка проекта — без госэкспертизы, но с учётом СП и СНиП․
- Уведомление в орган МСЭ (если объект капитальный)․
- Строительство — контроль за соответствием проекту․
- Технический план, с указанием только надземных этажей․
- Регистрация права собственности в Росреестре․
Важно! Даже при «нулевой» экспертизе ответственность за безопасность несёт застройщик․ При сомнениях лучше заказать негосударственную экспертизу, это ускорит ввод объекта и защитит от споров с контролирующими органами․