Если собственник квартиры не может лично присутствовать при сдаче жилья, он может оформить доверенность, по которой другой человек (поверенный) заключает договор аренды и получает плату. Ниже ‒ всё, что нужно знать арендатору и арендодателю, чтобы избежать мошенничества и судебных споров.
Что такое доверенность на сдачу квартиры?
Доверенность, это нотариально удостоверенный документ, которым собственник передаёт полномочия другому лицу:
- сдавать объект в аренду;
- заключать и расторгать договоры найма;
- получать арендную плату и коммунальные платежи;
- составлять акты приёма-передачи и претензии.
Важно: если хотя бы одно из этих полномочий не прописано в доверенности, доверенное лицо не сможет его реализовать (п. 2 ст. 185 ГК РФ).
Как проверить доверенность перед съёмом
- Срок действия. Для сделок с недвижимостью максимальный срок доверенности — 3 года. С истёкшим документом договор аренды будет недействителен.
- Реестр Федеральной нотариальной палаты. На сайте reestr-dover.ru введите:
- номер и дату доверенности;
- ФИО нотариуса.
Система мгновенно покажет, зарегистрирован ли документ.
- Совпадение паспортных данных. Убедитесь, что ФИО и паспортные данные собственника в доверенности совпадают с выпиской ЕГРН.
- Отсутствие отметок об отзыве. Собственник в любой момент может отозвать доверенность через нотариуса. Запросите у поверенного свежую выписку из реестра, чтобы убедиться в актуальности документа.
Типичные риски при аренде по доверенности
| Риск | Как распознать | Как защититься |
|---|---|---|
| Поддельная доверенность | Нет записи в реестре ФНП; нотариус не отвечает на звонки. | Всегда проверяйте документ онлайн и по телефону нотариальной конторы. |
| Отзыв доверенности после получения денег | Собственник заявляет, что доверенность отменена, и требует выселить квартирантов. | Добавьте в договор аренды условие: «Оплата производится только после предъявления свежей выписки из ЕГРН и реестра доверенностей». |
| Неполномочный представитель | В доверенности прописано только «получать документы» без права заключать договоры. | Требуйте оригинал или заверенную копию доверенности и внимательно читайте полномочия. |
| Мошенничество с «двойной сдачей» | Квартира сдаётся одновременно нескольким арендаторам с разными доверенными лицами. | Сверяйтесь с ЕГРН-выпиской: в ней не должно быть залогов или аренды на неопределённый срок. |
Алгоритм безопасного съёма
- Запросите полный пакет документов:
- оригинал (или нотариальную копию) доверенности;
- паспорт представителя;
- выписка ЕГРН не старше 7 дней;
- договор аренды с приложением акта приёма-передачи.
- Проверьте квартиру на залоги и аресты через сайт Росреестра или сервис «Эксперт-проверка».
- Оплачивайте только безналично на расчётный счёт собственника, указанный в доверенности, либо через бронирующий сервис с депонированием средств.
- Сделайте фото/видео осмотра квартиры с представителем, чтобы зафиксировать первоначальное состояние.
Налоги и самозанятость: кто платит?
Ответственность за уплату налогов с арендной платы несёт собственник, даже если доверенное лицо получает деньги и подаёт декларацию. Оформление статуса самозанятого от имени поверенного без указания в доверенности «вправе регистрироваться в качестве самозанятого» считается превышением полномочий и может привести к штрафам и признанию сделки недействительной.
Что делать, если доверенность оказалась недействительной
- Немедленно прекратите выплаты и зафиксируйте все платежные документы.
- Свяжитесь с собственником напрямую (через ЕГРН-выписку найдите телефон/почту).
- Если деньги потеряны, подайте заявление в полицию по ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Краткий чек-лист перед подписанием договора
Доверенность проверена онлайн
Срок действия > 3 месяцев до окончания аренды
ЕГРН-выписка без залогов и аренды на 5+ лет
В доверенности есть пункт «заключать и расторгать договоры найма»
Платёж идёт на расчётный счёт собственника
Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами
Аренда квартиры по доверенности не запрещена, но требует повышенного внимания. Два основных правила: всегда проверяйте документ в реестре ФНП и оплачивайте только по безналу на счёт собственника. Соблюдая эти условия, вы минимизируете риски мошенничества и судебных споров.
Обновлено: 20 апреля 2026 г.