Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

04 апреля 2026 г., 10:13

Ключевые отличия договора найма и договора аренды

В Первомайском, как и по всей России, юридически различают договор найма жилого помещения (ст. 671–700 ГК РФ) и договор аренды (подряд, офисы, нежилые помещения).
Для квартиры всегда используется именно договор найма, иначе:

его нельзя зарегистрировать в Росреестре,
возникают проблемы с регистрацией жильцов.

Что проверить до подписания

Документы арендодателя

Паспорт собственника или доверенного лица.
Правоустанавливающие документы:
- выписка из ЕГРН не старше 30 дней,
- свидетельство о собственности или договор купли-продажи,
- договор долевого участия (если квартира ещё в новостройке).
Справка об отсутствии долгов ЖКХ (берётся в УК).
Разрешение второго супруга (если квартира куплена в браке).
Доверенность (если подписывает представитель).

Объект и его техническое состояние

В акте приёма-передачи фиксируем:

точный кадастровый номер, адрес, этаж, площадь,
состояние счётчиков (вода, электричество, газ),
фото/видео царапин, пятен, неисправностей,
перечень мебели и техники с серийными номерами.

10 обязательных пунктов для договора найма в Первомайском

№	Пункт	Что прописать
1	Стороны сделки	Полные Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации.
2	Предмет	Точный адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь.
3	Срок	11 месяцев максимум без регистрации; 1–5 лет при желании прописки.
4	Арендная плата	Цена в рублях, сроки внесения (до 5-го числа), способ оплаты (СБП, карта, наличные).
5	Коммунальные услуги	Кто платит: арендатор берёт на себя счётчики, собственник — капремонт и общедомовые нужды.
6	Задаток/депозит	Сумма (обычно 1-месячная аренда), условия возврата (за вычетом ущерба), срок возврата в течение 5 дней после выселения.
7	Ремонт	Текущий ремонт — арендатор, капитальный — собственник. Порядок уведомления о неисправностях.
8	Прописка	Разрешена или нет, кто подаёт уведомление в МФЦ.
9	Расторжение	Штраф за досрочный выезд (например, 1 месяц аренды) и уведомление за 30 дней.
10	Форс-мажор	Форс-мажор, война, санкции, мобилизация — как расторгать договор без штрафов.

Регистрация и налоги

Государственная регистрация

Если срок договора превышает 11 месяцев, его обязательно регистрируют в Росреестре через МФЦ или Госуслуги. При этом потребуются:

договор в 3 экземплярах,
паспорта сторон,
правоустанавливающие документы,
квитанция госпошлины 2 000 ₽ (раздел «Договор найма»).

Налоги для собственника

Доходы от сдачи жилья облагаются:

13 % НДФЛ по декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года,
или 6 % при выборе налогового режима «Самозанятый» (если доход до 2,4 млн ₽/год).

Типовая структура договора (шаблон)

Преамбула (город, дата)
Стороны
 2.1 Наймодатель: Иванов И.И., паспорт 1234 №567890, адрес регистрации…
 2.2 Наниматель: Петров П.П., паспорт 4321 №098765…
Предмет договора (квартира 45 м², ул. Комсомольская 10-15, кадастровый №77:07:0004010:123)
Срок: с по 
Арендная плата: 35 000 ₽ до 5-го числа на карту  1234
Депозит: 35 000 ₽, возврат в течение 5 дней
Коммунальные услуги
Условия проживания (без домашних животных, не более 3 человек)
Акт приёма-передачи (приложение №1)
Подписи сторон

Секреты безопасной сдачи/съёма

Всегда пишите акт приёма-передачи с фото-доказательствами и подписями обеих сторон.
Отдавайте задаток только после подписания договора и сверки документов.
Страхуйте ответственность (добровольное страхование имущества арендатора).
Проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра, чтобы не попасть на «серые» схемы завышенной аренды.
Используйте электронную подпись и дистанционное оформление через «Госуслуги».

Чек-лист перед подписанием

✅ Убедился, что собственник — именно он (выписка из ЕГРН).
✅ Нет долгов ЖКХ (справка УК).
✅ Срок договора ≤11 месяцев или готов регистрировать его в Росреестре.
✅ Акт приёма-передачи подписан и заверен фото/видео.
✅ Написан пункт о возврате депозита и текущем ремонте.
✅ Внесены все паспортные данные и реквизиты сторон.

Если остались вопросы — пишите в комментарии: разберём вашу конкретную ситуацию!