С 1 января 2025 года вступили в силу прогрессивные ставки налога на доходы физлиц (НДФЛ): кадастровая стоимость квартиры напрямую влияет на ставку — 13 %, 15 % или даже 20 %. Это делает любую продажу недвижимости, в т.ч. подаренной, предметом особого внимания. Ниже — самое актуальное на 20 апреля 2026 года.

Содержание

1. Что изменилось в 2025–2026 годах
2. Когда продавец подаренной квартиры вообще не платит НДФЛ
3. Как считается срок владения для подарка от близкого родственника
4. Прогрессивная шкала 2025–2026: примеры расчёта
5. Дарение между супругами: особые нюансы
6. Пошаговая инструкция: продажа подаренной квартиры «в ноль»
7. Частые ошибки и как их избежать
8. Памятка чек-лист перед сделкой

Главное изменение 2025–2026: прогрессивная ставка НДФЛ

Раньше достаточно было подождать 3 года и продавать без налога. Теперь всё сложнее:

• до 2,4 млн руб., освобождение после 5 лет владения (или 3 года для дарения от близкого родственника);
• 2,4–5 млн руб; — 13 %;
• 5–50 млн руб. — 15 %;
• свыше 50 млн руб. — 20 %.

Ставка применяется не к всей сумме, а к «разнице» между ценой продажи и кадастровой × 0,7 (если цена занижена).

Когда продавец подаренной квартиры вообще не платит НДФЛ

1. Срок владения ≥ 3 года, если квартира подарена:
   • родителем, супругом, дедом/бабкой, ребёнком, внуком;
   • усыновителем или усыновлённым.
2. Срок владения ≥ 5 лет, если даритель — посторонний человек или дальний родственник.
3. Единственное жильё + владение ≥ 3 года.

Срок владения для подарка от близкого родственника: как считать

Начало отсчёта — день регистрации права собственности в Росреестре, а не день дарственной.
Пример: договор дарения подписан 10 марта 2023 г., право зарегистрировано 25 марта 2023 г. → продавать без налога можно с 25 марта 2026 г.

Прогрессивная шкала 2025–2026: примеры расчёта

Пример 1. Маленькая квартира, кадастровая 3 млн руб.

• Продана за 3,5 млн руб.
• Срок владения 4 года → обязан платить, т.к. даритель — дядя (не близкий родственник).
• Налог: (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб.

Пример 2. Дорогая квартира, кадастровая 55 млн руб.

• Продана за 60 млн руб.
• Срок владения 2 года → налог обязателен.
• НДФЛ: 2 400 000 × 0 % + (5 000 000 – 2 400 000) × 13 % + (50 000 000 – 5 000 000) × 15 % + (60 000 000 – 50 000 000) × 20 % = 8 642 000 руб.

Дарение между супругами: особые нюансы

• Освобождение от НДФЛ при дарении, даже если квартира была куплена в браке, муж дарит жене (или наоборот) — налог не возникает.
• Единственное жильё при дарении между супругами не сбрасывает 5-летний срок: после дарения отсчёт ведётся заново.
• Развод не влияет на срок владения, если квартира уже подарена.

Пошаговая инструкция: продать подаренную квартиру «в ноль»

1. Проверьте срок: 3 года для близких родственников, 5 лет — для остальных.
2. Оцените кадастровую стоимость: берём из Росреестра или ЕГРН-выписки.
3. Выберите вычет:
   • 1 000 000 руб. фиксированный;
   • документальные расходы (если даритель ранее купил квартиру за деньги, можно применить его чеки, но только если даритель, не близкий родственник).
4. Оформите договор купли-продажи через нотариуса при долевой собственности.
5. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, заплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: считать срок со дня подписания дарственной.
  Решение: проверяйте дату из ЕГРН-выписки.
• Ошибка: занижать цену в договоре.
  Решение: налог всё равно возьмут от кадастровой × 0,7.
• Ошибка: даритель купил квартиру за 5 млн, а дарит сыну → сын решил применить вычет расходов.
  Решение: для близких родственников расходы не переносятся; остаётся только 1 000 000 руб. фиксированный.

Памятка-чек-лист перед сделкой

Главное правило 2026 года: если квартира получена в дар от близкого родственника и вы владеете ею ≥ 3 года — налога нет. Во всех остальных случаях придётся считать прогрессивную ставку, выбирать вычет и подавать 3-НДФЛ. Не упустите дату регистрации права и не полагайтесь на «устные договорённости» — только официальные документы.

PS: если хотите продать квартиру в 2027 году, уже сейчас проверьте, успеете ли «дотянуть» до 3-летнего срока, чтобы избежать прогрессивной шкалы.