С 04 апреля 2025 г. нотариальное удостоверение стало обязательным ещё для ряда новых ситуаций. В статье — перечень сделок, порядок, сроки, цены и практические советы.

Когда нотариус обязателен: исчерпывающий перечень

Доли в праве общей собственности на недвижимость

• Купля-продажа, дарение, мена, рента доли постороннему лицу (абз. 2 п. 1 ст. 24.4 Закона о госрегистрации, п. 3 ст. 24.1).
• Если все доли отчуждаются по одному договору, нотариус не требуется.
• Обязателен отказ остальных участников от преимущественного права покупки (нотариально заверен).

Распоряжение недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных

Любые сделки (купля-продажа, дарение, залог, аренда) должны быть удостоверены нотариально независимо от объекта (ст. 54 ГК РФ).

Доверительное управление недвижимостью

Договор доверительного управления недвижимостью (ст. 1012 ГК РФ) требует нотариального удостоверения вне зависимости от сторон.

Земельные доли

Отчуждение земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о госрегистрации) — обязательное нотариальное удостоверение.

Ситуации с запретом/арестом

Если на объект наложен запрет на отчуждение, но стороны лично явились к нотариусу, переход права возможен без личного участия собственника (решение ВС РФ, 2023).

Коммунальные квартиры

• Комната в коммунальной квартире — не требует нотариального удостоверения.
• Но если комната продаётся постороннему, а остальные собственники не выкупают долю, нотариус всё равно понадобится для документального отказа от преимущественного права.

Добровольное нотариальное удостоверение

Закон не требует, но стороны могут выбрать нотариуса для:

• обычной купли-продажи квартиры;
• дарения земельного участка;
• залога недвижимости;
• договора ренты;

Плюсы добровольного удостоверения:

1. Гарантия юридической чистоты.
2. Нотариус сам подаст документы в Росреестр в тот же день.
3. Если в регистрации отказано, ответственность несёт нотариус (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

Пошаговая инструкция

1. Сбор документов:
   • паспорта сторон;
   • ЕГРН-выписка не старше 5 дней;
   • правоустанавливающие документы;
   • согласие супруга/супруги (если объект приобретён в браке);
   • разрешение органа опеки (для несовершеннолетних).
2. Выбор нотариуса по месту нахождения недвижимости (ст. 38 Основ).
3. Оформление договора и его удостоверение.
4. Оплата тарифов:
   • 0,5 % от цены договора, но не более 20 000 ₽, для физлиц;
   • фиксированные 22 000 ₽ — для долей стоимостью < 1 млн руб.
5. Электронная подача в Росреестр нотариусом в течение рабочего дня.
6. Получение выписки ЕГРН через 3–7 дней.

Сроки и стоимость (2026 г.)

Подводные камни и советы

• Не доверяйте «серым» риелторам: только нотариус несёт имущественную ответственность.
• Проверьте ЕГРН: аресты, залоги, запреты.
• Опека: согласие органа опеки действует 3 месяца, не затягивайте.
• Налог: при продаже доли менее 5 лет в собственности НДФЛ 13 %, но нотариус не рассчитывает налог.

Часто задаваемые вопросы

Нотариальное удостоверение — не форальность, а инструмент защиты. Оно:

• исключает рейдерские захваты;
• ускоряет регистрацию;
• снижает риски судебных споров;
• гарантирует подлинность документов и дееспособность сторон.

С 2025–2026 гг. перечень обязательных случаев расширился. Перед сделкой проконсультируйтесь у нотариуса заранее — это дешевле, чем потом доказывать право в суде.

Последняя редакция: 19 апреля 2026 г.