Актуально на 20 апреля 2026 г. — вопрос об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью находится в центре внимания профессионального сообщества и законодателей. Ниже — полный разбор: какие операции уже сегодня требуют нотариата, какие могут попасть под новые требования и что это значит для собственников, покупателей и ипотечных заёмщиков;

Что уже обязательно нотариально удостоверять по действующему законодательству

Несмотря на обсуждение новых мер, ряд сделок с недвижимостью и сейчас нельзя совершить без участия нотариуса.

Сделки с долями

• Отчуждение доли в праве общей собственности. Будь то продажа, дарение или мена доли в квартире, доме или земельном участке — без нотариального удостоверения Росреестр не примет документы на регистрацию (ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
• Преимущественное право покупки. Прежде чем продать долю постороннему, собственник должен предложить её остальным участникам долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Нотариус удостоверит, что уведомление направлено корректно и сроки соблюдены.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными лицами

• Продажа, дарение или обмен недвижимости, в которой есть доли детей, возможны только с разрешения органа опеки. Нотариус проверит наличие заключения опеки и соблюдение имущественных прав ребёнка.
• Сделки от имени недееспособных граждан совершаются их законными представителями, но требуют нотариального подтверждения.

Ипотечные договоры по закону «Об ипотеке»

• Залог недвижимости (ипотека) подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 1 ст. 54 Закона № 102-ФЗ).

Наследование

• Принятие наследства путём подачи нотариального заявления (ст. 1153 ГК РФ).
• Удостоверение наследственного договора между наследниками при разделе имущества.

Что может стать обязательным в ближайшее время

Все сделки с недвижимостью без исключения

В марте 2026 г. депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон внесли законопроект, который предлагает:

1. Ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — купли-продажи, дарения, ренты, мены и т.д.
2. Установить компенсационный фонд нотариата: если по вине нотариуса стороне причинён ущерб, фонд выплатит возмещение, а затем взыщет сумму с нотариуса.
3. Ожидаемый тариф: около 1 % от стоимости объекта (уточнение: для квартир до 10 млн ₽ — 0,3–0,5 %, для свыше — до 1 %).

Дополнительное удостоверение дарственных

За последние пять лет количество мошеннических дарений выросло вдвое. Поэтому в рамках законопроекта предлагается:

• Обязательный контроль дееспособности дарителя.
• Проверка сведений в ЕГРН на предмет обременений и арестов.

Пошаговая инструкция: как пройти нотариальное удостоверение сделки

Шаг 1. Подготовка документов

• Паспорта сторон (или органы опеки, при участии детей).
• Выписка из ЕГРН не старше 5 календарных дней.
• Кадастровый и технический паспорта.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ и налогам.
• Договор купли-продажи/дарения/ипотеки в 3 экземплярах.

Шаг 2. Онлайн-запись

На портале Госуслуг или сайте Федеральной нотариальной палаты (фнп.рф) выберите ближайшего нотариуса, у которого есть доступ к ЕГРН и федеральной системе Росреестра.

Шаг 3. Проверка данных

Нотариус самостоятельно:

• Проверит, что объект не находится в залоге, под арестом или в споре.
• Убедится в дееспособности сторон.
• Запросит выписку ФССП об отсутствии долгов.

Шаг 4. Подписание и электронная отправка

После подписания договора нотариус в течение 1 рабочего дня направит электронный комплект документов в Росреестр через МФЦ или напрямую. Срок регистрации прав — 5 рабочих дней.

Сколько стоит нотариальное удостоверение в 2026 году

Что грозит за игнорирование нотариата

• Отказ в регистрации. Росреестр вернёт документы без рассмотрения.
• Штрафы. За поддельные подписи — до 500 000 ₽ или до 2 лет лишения свободы (ст. 327 УК РФ).
• Оспоримость сделки. Любая третья сторона может через суд признать сделку недействительной;

Когда нотариус обязан будет возместить ущерб

Если законопроект о компенсационном фонде вступит в силу, нотариус независимо от вины должен будет возместить ущерб:

1. Его действия (или бездействие) привели к потере права собственности.
2. Ущерб возник в результате ошибки в ЕГРН, которую нотариус не выявил.
3. Фонд выплатит деньги стороне, а затем взыщет их с нотариуса или его страховой компании.

Практические советы

Проверяйте нотариуса

На сайте фнп.рф введите фамилию, убедитесь, что специалист имеет действующий статус и страховку.

Используйте «безопасный расчёт»

Нотариальные палаты предлагают депозитные счета. Деньги покупателя попадают к продавцу только после регистрации перехода права.

Следите за изменениями

Подпишитесь на официальный канал Госдумы и Росреестра в Telegram: @duma_gov и @rosreestr_official.

Краткий чек-лист перед визитом к нотариусу

• ☐ Договор согласован и подписан сторонами (но не датирован).
• ☐ Выписка из ЕГРН свежая (до 5 дней).
• ☐ Паспорта и СНИЛС всех участников.
• ☐ Согласие супруга/супруги (если объект куплен в браке).
• ☐ Доверенности (если представитель действует по доверенности).
• ☐ Оплата госпошлины и нотариального тарифа (карта или наличные).

На сегодня:

• Обязательно нотариально удостоверяются доли, сделки с детьми, ипотеки и наследство.
• В ближайшие месяцы возможно расширение до всех сделок и введение компенсационного фонда нотариата.
• Стоимость услуг уже прописана в Тарифном руководстве ФНП и может вырасти на 0,2–0,3 % после принятия законопроекта.

Следите за обновлениями на rosreestr.gov.ru и нотариат.рф, чтобы не пропустить важные изменения.