Вопросы покупки‑продажи недвижимости в условиях санкций стали актуальны как для российских резидентов, так и для иностранных инвесторов. С 2022 года в России действует комплекс ограничений, регулирующих сделки с лицами из «недружественных» государств. В статье разбираем, какие государства попадают в этот перечень, какие правовые акты регулируют процесс и как правильно проводить сделки, чтобы не нарушить закон.

Что означает термин «недружественное государство» в сфере недвижимости?

Согласно Указу Президента РФ от № 95 и Постановлению Правительства РФ № 430‑р от (ред. от ), недружественными считаются те государства, их территории и субъекты, которые совершают в отношении России, её юридических и физических лиц недружественные действия. К таковым относятся:

• введение и поддержка международных санкций против России;
• экономическое, политическое и военное давление;
• передача военной техники, технологий или финансовой помощи противникам России.

Для сделок с недвижимостью это означает, что любые операции с гражданами, резидентами или компаниями из перечисленных стран могут потребовать специального разрешения, а в ряде случаев – быть полностью запрещёнными.

Законодательная база, регулирующая сделки с недвижимостью

1. Указ Президента РФ № 95 от – определяет перечень недружественных государств и устанавливает принципы их взаимодействия с российскими юридическими и физическими лицами.
2. Постановление Правительства РФ № 430‑р от (ред. от ) – конкретизирует порядок ограничения сделок, вводит категории «контрагентов‑незаконных» и регламентирует работу специальных комиссий.
3. Постановление Росреестра от № 95‑Р – фиксирует требования к регистрации сделок, в т.ч. необходимость предоставления справки о «недружественном статусе» контрагента.
4. Регламент Банка России по операциям с денежными средствами типа «С» – описывает порядок заморозки средств, полученных от продажи недвижимости нерезидентом из недружественной страны.

Перечень недружественных стран (по состоянию на август 2024 г.)

Список регулярно обновляется. На момент 2026 года в него входят:

• Соединённые Штаты Америки (США);
• Канада;
• Все 27 стран‑членов Европейского союза (за исключением Венгрии и Словакии, исключённых в сентябре 2024 г. из‑за «неолиберальных» ценностей);
• Все 30 стран‑членов НАТО, кроме Турции;
• Великобритания;
• Япония;
• Австралия, Новая Зеландия;
• Индия (в связи с поддержкой Украины) – условно, в зависимости от политической позиции;
• Украина (в силу военного конфликта).

Список может расширяться или сужаться в зависимости от текущей геополитической ситуации и официальных решений Президента РФ.

Как ограничения влияют на сделки с недвижимостью?

Для российских резидентов

• Запрещено приобретать недвижимое имущество на территории стран из перечня недружественных без получения разрешения специальной комиссии.
• Продажа недвижимости иностранным покупателям из недружественных стран допускается только после одобрения комиссии; в противном случае сделка считается незаконной.
• Денежные средства, полученные от продажи такой недвижимости, могут «зависнуть» на счёте типа «С» до получения разрешения на их вывод.
• В договорах купли‑продажи часто появляется пункт, запрещающий продажу лицам, имеющим гражданство или вид на жительство в недружественных государствах.

Для нерезидентов из недружественных стран

• Нерезиденты могут продать своё имущество в России, однако вырученные средства могут быть заморожены до получения разрешения от Банка России.
• Покупка недвижимости в России «свободно» невозможна без предварительного согласования с Министерством финансов и Росреестром.
• Нарушение правил может привести к административному штрафу от 300 000 до 1 000 000 рублей, а в тяжёлых случаях – к уголовной ответственности за нарушение валютного контроля.

Процедура получения разрешения специальной комиссии

1. Подача заявления в Министерство экономического развития (МЭР) с полным пакетом документов: копия паспорта, ИНН, доказательства законности доходов, договор купли‑продажи, выписка из реестра недвижимости.
2. Экспертиза – комиссия проверяет, не относится ли контрагент к недружественным государствам и нет ли у него связей с санкционными объектами.
3. Принятие решения – в течение 30‑45 дней выдается «разрешение на сделку» или «отказ». При отказе возможен пересмотр в течение 15 дней после предоставления дополнительных доказательств.
4. Регистрация сделки в Росреестре только после получения положительного решения.

Важно: разрешение действительно 12 месяцев и подлежит продлению в случае задержки в исполнении условий сделки.

Практические рекомендации для участников рынка

• Проверка статуса контрагента – используйте официальные реестры (Росреестр, сайт Минэкономразвития) для подтверждения, что покупатель/продавец не относится к недружественным государствам.
• Юридический аудит – привлеките адвоката, специализирующегося на международных санкциях, чтобы проверять каждый пункт договора.
• Альтернативные схемы – при невозможности прямой сделки рассмотрите передачу прав через дочерние компании, зарегистрированные в дружественных юрисдикциях (но только после согласования с ФНС).
• Контроль за денежными потоками – открывайте отдельный банковский счёт типа «С» для временного хранения средств, пока не будет получено разрешение на их вывод.
• Соблюдение сроков – следите за датой истечения срока действия разрешения; просрочка может привести к автоматической блокировке сделки.

Последствия нарушения законодательства

Перспективы и возможные изменения в законодательстве

С учётом динамики международных отношений, перечень недружественных стран может быть расширен или, наоборот, сокращён. Ожидаются следующие тенденции:

• Ужесточение контроля за операциями с «криптовалютой» и «цифровыми активами», связанными с недвижимостью.
• Появление новых категорий разрешений – «временные» и «постоянные», в зависимости от характера сделки.
• Возможное смягчение ограничений для стран‑партнёров, если политический курс России изменится.

Сделки с недвижимостью в России, связанные с лицами из недружественных стран, находятся под строгим государственным контролем. Чтобы избежать юридических рисков, необходимо:

1. Тщательно проверять статус контрагента;
2. Получать официальные разрешения от специальной комиссии;
3. Оформлять договоры в соответствии с требованиями Росреестра и Банка России;
4. Консультироваться с квалифицированными юристами, специализирующимися на санкционном праве.

Только при соблюдении всех процедур можно гарантировать законность и финансовую безопасность сделки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить квартиру в Москве, если я гражданин США?

Нет. По текущему законодательству граждане США относятся к недружественным государствам, и покупка недвижимости в России без специального разрешения запрещена.

Что произойдёт, если я уже продал квартиру нерезиденту из недружественной страны без разрешения?

Сделка может быть признана недействительной, а полученные средства заморожены на банковском счёте типа «С». Необходимо подать заявление в комиссию о легализации сделки.

Как быстро можно получить разрешение?

Средний срок – 30–45 дней, однако в случае загруженности органов может потребоваться до 90 дней.

Есть ли штрафы за отсутствие в договоре пункта о недружественном статусе?

Да. Если в договоре отсутствует обязательный пункт, регулирующий статус контрагента, это считается нарушением требований Росреестра и может привести к административному штрафу.

Можно ли использовать офшорную компанию для обхода ограничений?

Только при условии, что компания зарегистрирована в стране, не входящей в перечень недружественных, и её учредители не имеют гражданства или вида на жительство в недружественных государствах. Иначе такие схемы признаются незаконными.