Актуальность темы: с 1 января 2026 года вступили в силу новые правила валютного контроля, изменения в Налоговом кодексе РФ и расширенные льготы по НДФЛ при продаже жилья. Все это напрямую влияет на любые операции, где одной из сторон выступает иностранец или россиянин-нерезидент. Ниже, подробная инструкция, как грамотно подготовить и провести сделку с нерезидентом, избежав штрафов и двойного налогообложения.

Кого считают нерезидентом в 2026 году

• Физическое лицо: находится на территории РФ менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев подряд.
• Юридическое лицо: компания зарегистрирована за пределами РФ и/или основной доход получает за рубежом.
• Важно: гражданство не имеет значения — нерезидентом может быть и россиянин, который, например, полгода работает удалённо из Турции.

Основные ограничения при сделке с недвижимостью

Валютный контроль

Если нерезидент оплачивает покупку из-за рубежа в иностранной валюте:

• Деньги обязательно заходят на специальный счёт «Транзитный» (№ 40702) в российском банке.
• Банк запрашивает договор купли-продажи и справку ФНС № 3-НДФЛ (если продаёт нерезидент).
• Срок зачисления — до 90 дней с момента поступления средств.

Разрешения для отдельных категорий земель

Налоги при сделке: кто, когда и сколько платит

Продажа нерезидентом российской недвижимости

1. НДФЛ для нерезидента-физлица: 30 % с всей суммы дохода, без вычета «5 млн ₽».
2. НДС для нерезидента-юрлица: 20 % при продаже коммерческой недвижимости, 0 % — при жилой.
3. Если недвижимость была получена в наследство, то налоговая база можно уменьшить на 1 000 000 ₽ либо на документальные расходы наследодателя (что выгоднее).

Покупка нерезидентом российской недвижимости

• Нерезидент-физлицо: налоговых обязательств не возникает, но при последующей продаже через ≤3 лет будет 30 % НДФЛ.
• Нерезидент-юрлицо: уплачивает налог на прибыль (20 %) только при перепродаже объекта.

Льготы 2026 года

С 04 апреля 2026 года семьи с детьми-инвалидами любого возраста освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Подать заявление на льготу можно через Госуслуги.

Пошаговая схема сделки

Шаг 1. Проверка объекта и сторон

• Выписка ЕГРН (в т.ч. сведения об арестах и залогах).
• Подтверждение статуса нерезидента, справка банка или миграционный учёт.

Шаг 2. Открытие счёта и валютный контроль

Нерезидент открывает транзитный счёт в российском банке, подписывает договор-оферту на валютный контроль.

Шаг 3. Подготовка договора

Договор составляется на русском языке, обязательные пункты:

• Цена в рублях (конвертация по курсу ЦБ на день оплаты).
• Перечень документов для валютного контроля.
• Условия эскроу-счета или депонирования в Росреестре.

Шаг 4. Регистрация перехода права

Подача заявления в Росреестр через МФЦ или онлайн-услугу. Срок — 7 рабочих дней. Госпошлина для нерезидентов-физлиц — 2 000 ₽, для юрлиц, 22 000 ₽.

Шаг 5. Отчётность в налоговую

• Нерезидент-физлицо подаёт 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года.
• Нерезидент-юрлицо платит налог на прибыль в течение 28 календарных дней после квартала продажи.

Типовые ошибки и как их избежать

Удобный календарь-напоминалка на 2026 год

Ниже, печатная версия календаря Федеральных выходных и крайних сроков для нерезидентов. Скачать PDF (1,2 МБ).

• 31 января — последний день для подачи 3-НДФЛ за 2025 г.
• 28 апреля — праздничный выходной (Пасха). Валютные операции не проводятся.
• 26 числа каждого месяца — день выплаты зарплаты для федеральных служащих США (ориентир при расчётах с иностранными контрагентами).

Чек-лист перед подписанием договора

1. ✔ Проверены документы в Росреестре и ФСБ (если приграничье).
2. ✔ Нерезидент открыл транзитный счёт и подтвердил статус.
3. ✔ Учтены льготы по НДФЛ 2026 года.
4. ✔ Согласован формат расчётов (рубли, курс ЦБ на день оплаты).
5. ✔ Закреплён порядок возврата аванса при несостоявшейся регистрации.