Вопрос уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду стоит перед каждым собственником, который решил превратить своё жильё в источник дохода․ С 2025‑го года ФНС усилила контроль за арендодателями, а новые сроки подачи деклараций и уплаты налогов требуют внимательного подхода․ В этой статье мы разберём всё, что нужно знать: от правовых основ до практических советов по заполнению деклараций․

Правовая база

Сдача квартиры в аренду подпадает под действие Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) и Федерального закона «О налоге на доходы физических лиц» (НДФЛ)․ Основные нормативные акты:

• НК РФ, глава 23 – «Налог на доходы физических лиц»;
• ФЗ № 208 «Об обязательном страховании ответственности владельцев недвижимости» (только для некоторых регионов);
• Приказ ФНС России № ММ‑6‑03/2025 «Об установлении порядка подачи деклараций о доходах от сдачи недвижимости в аренду»․

Какие налоги обязаны платить арендодатели?

2․1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Согласно пункту 1 статьи 224 НК РФ, доход от сдачи жилой недвижимости в аренду облагается по ставке 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов․ Налог уплачивается:

1. Если арендодатель получает доход от частных лиц – он обязан самостоятельно подавать декларацию (декларацию 3‑НДФЛ) и уплачивать налог․
2. Если арендатор – юридическое лицо, налог удерживается и перечисляется арендодателю в виде НДФЛ у источника (по ставке 13 % для резидентов)․

2․2 Налог на имущество физических лиц (НиИм)

Сдавая квартиру в аренду, вы сохраняете право собственности, поэтому обязаны платить налог на имущество․ Ставка зависит от региона, но в среднем составляет 0,1‑0,3 % от кадастровой стоимости․ Срок уплаты – до 1 декабря 2025 года за 2024 год (см․ информацию из интернет‑источников)․

2․3 Платёж за услуги государственных и муниципальных платежей

В некоторых регионах к арендодателям могут применяться дополнительные сборы (например, за обслуживание коммуникаций)․ Уточняйте в местной налоговой инспекции․

Порядок расчёта и уплаты налогов

3․1 Сдача квартиры в долгосрочную аренду (на срок более 12 мес․)

Для долгосрочной аренды обычно используют договор аренды жилого помещения․ В этом случае арендодатель обязан:

• Подать декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за отчётным (например, за 2024 год – до 30 апреля 2025 года)․
• Уплатить налог до 15 июля (при расчёте по авансу) или до 30 апреля (по окончательному расчёту)․

3․2 Сдача квартиры в краткосрочную (посуточную) аренду

Для посуточной аренды (через платформы типа Airbnb) применяется упрощённый режим – налог по ставке 13 % от дохода без необходимости подачи декларации, если доход не превышает 2,4 млн рублей в год․ При превышении – обязательна декларация․

3․3 Платёж налогов через Госуслуги

С июля 2023 года налоговые уведомления и оплата доступны через Госуслуги․ Для этого необходимо:

1. Зарегистрировать личный кабинет․
2. Подтвердить согласие на получение электронных уведомлений․
3. Внести оплату по реквизитам, указанных в уведомлении․

Сроки и контрольные даты

Последствия неуплаты

Невыполнение налоговых обязательств может привести к:

• Штрафу в размере 20 % от суммы налога (пункт 3 статьи 119 НК РФ)․
• Пени за каждый день просрочки (0,03 % от суммы налога за каждый день)․
• Уголовной ответственности при сумме задолженности более 2,7 млн рублей (ст․ 199․1 УК РФ)․

Практические рекомендации

6․1 Оформление договора аренды

Для защиты прав обеих сторон заключайте письменный договор аренды жилого помещения․ В договоре укажите:

• Размер арендной платы и порядок её оплаты;
• Срок аренды;
• Ответственность за коммунальные услуги;
• Условия досрочного расторжения․

6․2 Учёт доходов и расходов

Ведите простой журнал доходов:

Дата | Сумма аренды | Арендатор | Способ оплаты
-----|--------------|-----------|---------------
 | 30 000 ₽ | Иванов И․И․ | банковский перевод

Если вы решите использовать упрощённую систему налогообложения (УСН) - %, то сможете учитывать и расходы (например, ремонт, коммунальные услуги) в расчёте налога․

6․3 Как избежать штрафов

1. Регулярно проверяйте электронную почту и личный кабинет в Госуслугах – налоговые уведомления приходят заранее․
2. Установите напоминания в календаре о сроках уплаты (15 июля, 30 апреля, 1 декабря)․
3. Если доход от аренды превышает 2,4 млн рублей, сразу готовьте декларацию 3‑НДФЛ․

6․4 Консультация с бухгалтером

При больших объёмах сдач (несколько квартир) рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру․ Он поможет выбрать оптимальную систему налогообложения и избежать ошибок при расчёте․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог на имущество, если я сдаю квартиру только несколько месяцев в году?

Да․ Налог на имущество уплачивается за владение объектом, а не за факт его сдачи․ Ставка и срок уплаты зависят от региона․

Вопрос: Можно ли уменьшить налоговую базу за счёт расходов на ремонт?

Если вы используете УСН «Доходы минус расходы» (ставка 6 %), то расходы, подтверждённые документально, учитываются․ При обычной системе (13 % от дохода) такие вычеты не предусмотрены․

Вопрос: Как оформить доход от сдачи квартиры, если арендатор – юридическое лицо?

В этом случае налог удерживается у источника (арендатором) и перечисляется в бюджет․ Вам необходимо лишь подтвердить получение дохода (выписка из банка) и включить его в декларацию․

Сдача квартиры в аренду – отличная возможность получить дополнительный доход, но она требует соблюдения налоговых обязательств․ Придерживайтесь сроков, оформляйте договоры, учитывайте доходы и, при необходимости, консультируйтесь со специалистами․ Тщательное выполнение требований поможет избежать штрафов и сосредоточиться на главном – получении стабильного дохода от вашей недвижимости․

Помните: своевременная уплата налогов – ваш надёжный щит от неприятных последствий со стороны ФНС․

Дата публикации: