Если вы сдаёте квартиру в аренду, даже посуточно, вы получаете доход, подлежащий налогообложению.
Налоговая не «закрывает глаза» на арендодателей — в 2025 году контроль усилился, а штрафы за неуплату выросли.
В этой статье мы разберёмся, сколько и как платить, чтобы не получить претензий от ФНС.

Кому и когда нужно платить налог

Срок уплаты: до 15 июля 2025 за доходы, полученные в 2024 году.
Если вы сдавали квартиру в 2025-м — налог за этот год будете декларировать и платить в 2026.

Выбор налогового режима

У арендодателя есть два «легальных» пути:

• НДФЛ (налог на доходы физлиц)
• НПД (налог на профессиональные доходы)

2.1 НДФЛ (классический способ)

Ставка: прогрессивная шкала:

• 13 % — на доход до 2,4 млн руб. в год;
• 15 % — на доход от 2,4 млн до 5 млн;
• 20 % — на доход свыше 5 млн.

Как платить:

1. До 30 апреля подать 3-НДФЛ за прошлый год;
2. До 15 июля оплатить исчисленный налог;
3. Оплатить можно через «Личный кабинет налогоплательщика» или любой банк по реквизитам ИФНС.

2.2 НПД (специальный режим «Самозанятого»)

Ставка:

• 4 % — если арендатор — физлицо;
• 6 % — если арендатор — ИП или компания.

Что важно:

• работает только для граждан РФ;
• доход не должен превышать 2,4 млн руб. в год;
• регистрируетесь через приложение «Мой налог» и автоматически формируете чеки;
• оплату налога НПД ФНС списывает с вашего счёта автоматически 28-го числа каждого месяца.

Примеры расчёта

Пример 1. Доход 600 000 руб. за год

НДФЛ: 600 000 × 13 % = 78 000 руб;
НПД: 600 000 × 4 % = 24 000 руб.
Экономия при НПД — 54 000 руб.

Пример 2. Доход 3 000 000 руб. за год

НПД не подходит (лимит 2,4 млн).
НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 600 000 × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

Что будет, если не платить

• 20 % штраф от неуплаченной суммы (40 % при умышленном нарушении);
• Пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки;
• В случае крупного долга (свыше 900 000 руб.), уголовная ответственность до 1 года лишения свободы.

Дополнительные «подводные камни»

Посуточная аренда. Частые краткосрочные договоры повышают риск проверок — налоговая может получить данные от платформ-агрегаторов (Airbnb, Booking и др.).
Несколько квартир. Если объектов больше двух, ФНС может квалифицировать вашу деятельность как предпринимательскую и потребовать ИП или самозанятость.
Договор. Обязательно заключайте письменный договор аренды и квитанции об оплате — это подтверждение дохода/расходов при проверке.

Чек-лист арендодателя

1. Определите годовой доход и выберите режим (НДФЛ или НПД).
2. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или подготовьте 3-НДФЛ.
3. Сохраняйте договоры аренды и чеки/переводы.
4. Уплатите налог до 15 июля и сохраните квитанцию.

Главное — не пропустить дедлайн 15 июля и правильно выбрать режим.