Сдача квартиры в аренду в столице – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако, чтобы «не нарваться на штрафы», необходимо правильно оформить доход, выбрать оптимальную налоговую схему и своевременно уплачивать налоги. В этой статье мы разберём все нюансы, связанные с официальной сдачей квартиры в Москве, и подробно расскажем о налогах, которые придётся платить.

Что нужно сделать, чтобы сдавать квартиру официально

1. Проверьте право собственности. Убедитесь, что вы являетесь полноправным собственником недвижимости или имеете согласие владельца (если квартира находится в совместной собственности).
2. Оформление договора аренды. Договор должен быть заключён в письменной форме, подписан обеими сторонами и содержать:
   • полные ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора;
   • адрес и описание квартиры;
   • сумму арендной платы и порядок её оплаты;
   • срок аренды (не менее 1 месяца);
   • права и обязанности сторон.
3. Регистрация договора в налоговой. По закону договор аренды подлежит регистрации в Федеральной налоговой службе (ФНС) в течение 30 дней с момента его заключения. Для этого необходимо:
   • заполнить форму Р21001 (заявление о регистрации договора аренды);
   • предоставить копию паспорта и ИНН арендодателя;
   • приложить сам договор.
4. Получить подтверждение о регистрации. После проверки налоговая выдаёт акт о регистрации договора, который будет нужен при заполнении налоговой декларации.
5. Открыть отдельный банковский счёт (по желанию). Для упрощения учёта доходов рекомендуется вести отдельный расчётный счёт, куда будет поступать арендная плата.

Выбор налогового режима

Существует несколько вариантов налогообложения доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду. Выбор зависит от вашего дохода, количества сдаваемых объектов и предпочтений по административной нагрузке.

Общая система налогообложения (ОСН)

• Налоговая ставка – 13 % (для физических лиц‑резидентов) от чистой прибыли (доход минус документально подтверждённые расходы).
• Если вы используете упрощённую систему налогообложения (УСН) «доходы‑расходы», то НДС начисляется по ставке 20 % (при условии, что вы зарегистрированы в качестве плательщика НДС).
• Обязательная подача декларации по форме 3‑НДФЛ за каждый календарный год.

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для большинства арендодателей в Москве выгоднее использовать УСН, так как она упрощает расчёт налогов.

При УСН «доходы‑расходы» налоговая ставка 20 % НДС применяется только в том случае, если вы добровольно регистрируетесь плательщиком НДС (обычно это не требуется, если ваш годовой оборот < 150 млн руб).

Патентная система налогообложения (ПСН)

Для сдачи в аренду жилой недвижимости патент может быть применён только в случае, если вы сдаёте более одного объекта и ваш доход не превышает 2 млн руб в год. Налог рассчитывается по фиксированной ставке, зависящей от региона (в Москве – около 6 % от дохода).

Налог на туристический сбор (налог на проживание)

С 2024 года ФНС России официально разъяснила вопрос о туристическом налоге. Если вы сдаёте жилые помещения в аренду, то:

• При сдаче краткосрочно (на срок до 30 суток) в рамках «домашнего сервиса» (например, через сервисы типа Airbnb) вы обязаны уплачивать туристический налог.
• Ставка налога в Москве устанавливается муниципальными властями и составляет 200 рублей за каждую ночёвку (может варьироваться в зависимости от категории жилья).
• Налог уплачивается ежемесячно в бюджет Москвы через личный кабинет налогоплательщика.

Если же вы сдаёте квартиру на длительный срок (более 30 дней), туристический налог не взимается.

Расчёт налогов на примерах

Пример 1. УСН «Доходы», годовой доход 1 200 000 руб.

1. Годовой доход = 1 200 000 руб.
2. Налог = 6 % от дохода = 72 000 руб;
3. Налог уплачивается ежеквартально (по 18 000 руб).

Пример 2. УСН «Доходы‑расходы», доход 1 500 000 руб, расходы (ремонт, коммунальные услуги, реклама) – 300 000 руб.

1. Чистая прибыль = 1 500 000 – 300 000 = 1 200 000 руб.
2. Налог = 15 % от прибыли = 180 000 руб.
3. Если вы решили стать плательщиком НДС (необязательно), то к арендной плате добавляется 20 % НДС, который вы впоследствии сможете зачесть в вычете.

Пример 3. Общая система налогообложения, доход 2 000 000 руб, расходы 500 000 руб.

1. Чистая прибыль = 2 000 000 – 500 000 = 1 500 000 руб.
2. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) = 13 % от 1 500 000 = 195 000 руб.
3. Если вы обязаны платить НДС (например, вы зарегистрированы как плательщик), то к каждому платежу арендатора прибавляется 20 % НДС, который вы уплачиваете в бюджет, но можете зачесть в качестве входного налога.

Как подать налоговую декларацию

1. Соберите все подтверждающие документы:
   • Копии договоров аренды;
   • Квитанции и банковские выписки о полученных платежах;
   • Документы, подтверждающие расходы (чеков, актов выполненных работ, счетов).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ (для ОСН и УСН «доходы‑расходы») через личный кабинет ФНС до 30 апреля года, следующего за отчётным.
3. Для УСН «доходы» используйте форму УСН‑9 (годовая декларация).
4. Оплатите налог до 15 июля (для большинства режимов) или в сроки, указанные в налоговом уведомлении.

Частые ошибки арендодателей и как их избежать

• Не зарегистрировать договор в налоговой. Это может привести к штрафу до 30 % от суммы налога.
• Неправильно выбранный налоговый режим. Если вы сдаёте несколько квартир, выгоднее перейти на УСН «доходы‑расходы» – так можно учесть затраты на ремонт, рекламу и коммунальные услуги.
• Игнорирование туристического налога. При краткосрочной аренде в Москве штраф за неуплату может достигать 300 % от суммы налога.
• Отсутствие бухгалтерского учёта. Даже при упрощённом режиме важно вести журнал доходов и расходов, иначе от вас могут потребовать доказательства в случае налоговой проверки.
• Сокрытие доходов. Налоговая проверка может длиться несколько месяцев, а штрафы за недоучтённые доходы достигают 40 % от суммы недоимки.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный сайт ФНС России – формы деклараций, справочная информация.
• Личный кабинет налогоплательщика – подача деклараций, проверка статуса регистрации договора.
• Сайт mos.ru – информация о ставках туристического налога в Москве.
• Консультация у юриста/бухгалтера, специализирующегося на недвижимости.

Официальная сдача квартиры в Москве требует лишь небольших усилий:

1. Оформить и зарегистрировать договор аренды в ФНС.
2. Выбрать оптимальный налоговый режим (чаще всего – УСН «доходы» или «доходы‑расходы»).
3. Вести простой учёт доходов и расходов.
4. Своевременно уплачивать налог на доходы и, при необходимости, туристический налог.
5. Подавать декларацию в установленные сроки.

Соблюдая эти правила, вы избежите штрафов, сможете оптимизировать налоговую нагрузку и получаете законный, стабильный доход от аренды недвижимости в столице.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.