Актуально на 19 апреля 2026 г․
Сдача недвижимости в аренду и субаренду по-прежнему остаётся одним из самых популярных направлений малого бизнеса․ Однако‚ несмотря на кажущуюся простоту‚ в этой сфере существует множество нюансов‚ связанных с налогами‚ отчётностью и‚ конечно‚ правильным выбором кода ОКВЭД․
Что такое субаренда нежилых помещений?
Субаренда — это передача арендатором (субарендодателем) части или всего занимаемого помещения третьему лицу (субарендатору) на основании договора субаренды․ При этом первоначальный договор аренды между собственником и первым арендатором продолжает действовать․
- Субаренда возможна только при наличии согласия собственника (п․ 2 ст․ 615 ГК РФ)
- Договор субаренды не может превышать срок основного договора аренды
- До 2012 года налогообложение субаренды проходило по упрощённой схеме
Какие налоговые режимы подходят для субаренды нежилых помещений?
ИП и компании‚ сдающие помещения в аренду или субаренду‚ чаще всего выбирают один из следующих режимов:
- УСН (упрощённая система налогообложения)
- «Доходы» (6%)
- «Доходы минус расходы» (15%)
- ПСН (патентная система) — только для ИП
- НПД (налог на профессиональный доход), для самозанятых (если площадь ≤ 150 м²)
- ОСНО (общая система) — применяется крайне редко‚ только при больших оборотах
Подбор актуальных кодов ОКВЭД для субаренды
3․1 Основной код для аренды и субаренды
| Код ОКВЭД 2 | Наименование | Примечание |
|---|---|---|
| 68․20 | Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом | «Зонтичный» код для любой аренды |
| 68․20;2 | Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом | Конкретизирован под коммерческую недвижимость |
3․2 Дополнительные коды‚ которые могут понадобиться
- 68․20․1 — аренда жилых помещений (квартир‚ домов)
- 68․32 — управление эксплуатацией нежилого фонда (включая инженерное сопровождение)
- 71․12․4, аренда строительного оборудования с оператором (есдаётся склад с кран-балкой)
Пошаговая инструкция по добавлению кода ОКВЭД в ЕГРИП/ЕГРЮЛ
- Подготовьте заявление по форме Р14014 (для ИП) или Р13014 (для ООО)
- Укажите код 68․20․2 как основной или дополнительный вид деятельности
- Оплатите госпошлину 800 ₽ (ИП) или 800 ₽ (ООО) в 2026 году
- Подайте документы в ИФНС лично‚ через МФЦ или электронную подпись
- Получите лист записи ЕГРИП/ЕГРЮЛ с новым кодом уже через 3-5 рабочих дней
Частые вопросы (FAQ)
5․1 Нужно ли регистрировать договор субаренды в Росреестре?
Только если срок договора ≥ 1 года и объект недвижимости подлежит государственной регистрации (ст․ 651 ГК РФ)․ В 2026 году процедура занимает 5-7 дней․
5․2 Можно ли ИП сдавать в субаренду помещение‚ полученное по договору аренды с ООО?
Да‚ если договор аренды ООО прямо разрешает субаренду или собственник дал письменное согласие․
5․3 Какой НДС при субаренде по ОСНО?
Ставка 20%․ Однако можно выбрать «НДС-освобождение» по ст․ 149 НК РФ‚ если площадь ≤ 150 м²․
Важно!
С 1 июля 2025 г․ введён отдельный код 68․20․5 для аренды и управления торговыми объектами (ТЦ‚ склады‚ рынки)․ Если вы сдаёте помещение в ТЦ‚ уточните код заранее․
| Параметр | Рекомендация |
|---|---|
| ОКВЭД | 68․20․2 |
| Режим налогообложения | УСН 6% или Патент (до 60 млн ₽) |
| Согласие собственника | Обязательно (письменное) |
| Регистрация договора | Только при сроке ≥ 1 года |
Сдача в субаренду нежилых помещений может быть прибыльным бизнесом‚ если правильно выбрать налоговый режим и указать корректный код ОКВЭД 68․20․2․ При возникновении сомнений проконсультируйтесь с бухгалтером или юристом‚ чтобы избежать штрафов и претензий со стороны налоговой․