Актуально на
Что считается субарендой?
Субаренда — это передача арендованного у кого-то помещения третьей стороне. У вас нет права сдавать в субаренду нежилое помещение как самозанятый (ФЗ-422, п. 2 ст. 6). Поэтому легально работать только через ИП или ООО.
Обязательные шаги перед стартом
- Зарегистрироваться в качестве ИП или открыть ООО.
- Подтвердить право аренды: договор должен разрешать субаренду, иначе необходимо согласие первого арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
- Указать в ЕГРЮЛ/ЕГРИП ОКВЭД 68.20.2 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества» или 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Какой режим налогообложения выбрать?
3.1 УСН «Доходы» (6 %)
- Налог 6 % от всей выручки (арендная плата от субарендаторов).
- Можно уменьшить на страховые взносы ИП (до 50 %, если есть сотрудники).
- Декларация — раз в год, авансы — ежеквартально.
3.2 УСН «Доходы минус расходы» (5–15 %)
- Налог от разницы между доходами и расходами.
- Расходы должны быть обоснованы: арендная плата первому арендодателю, коммунальные, ремонт, услуги ЖКХ.
- Минимальный налог — 1 % от выручки (даже при убытке).
3.3 Патентная система (ПСН)
- Фиксированная стоимость патента (от 1 до 6 % потенциального дохода, устанавливается регионом).
- Доходы должны быть не выше 60 млн ₽ в год.
- Страховые взносы платить всё равно, но уменьшать ими патент нельзя (с 2025 г. эксперимент для некоторых регионов).
3.4 ОСНО (основная система)
- НДФЛ 13 % + НДС 20 %.
- Налог на имущество по кадастровой стоимости (если объект в региональном перечне).
- Обычно невыгодно, если обороты небольшие.
Какие налоги и отчеты ждут ИП
| Режим | Налог | Срок уплаты | Отчетность |
|---|---|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 % от выручки | Авансы: 25.04, 25.07, 25.10 Окончательно: | Декларация УСН до |
| УСН «Д-Р» | 5–15 % от прибыли | Аналогично | Декларация УСН |
| Патент | Фикс. сумма | До конца патентного срока (1/3 в течение 90 дн., остальное до конца) | Никакой декларации |
| ОСНО | 13 % НДФЛ + 20 % НДС | Ежеквартально по НДС, по НДФЛ — до | 3-НДФЛ, декларация НДС |
Ответственность за неуплату
ФНС в 2026 году активно обменивается данными с Росреестром, ГИС ЖКХ и банками. Если вы сдаёте помещение, но не платите налоги:
- Штраф — 20–40 % от недоимки.
- Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Уголовная — до 6 лет лишения свободы при уклонении в особо крупном размере (ст. 198 УК РФ).
Ключевые нюансы договора субаренды
- Термин субаренды не может превышать срок основного договора аренды.
- Обязательно письменная форма и регистрация в Росреестре, если договор заключён на 1 год и более (ст. 651 ГК РФ).
- Укажите, кто платит коммунальные услуги: субарендатор или вы передаёте их «по счётчику».
Пример расчёта выгоды
Дано: ИП сдаёт нежилое помещение 60 м² в субаренду за 120 000 ₽/мес. Арендует у юрлица за 80 000 ₽/мес. Расходы ЖКХ — 10 000 ₽/мес.
- УСН «Доходы»: 120 000 × 12 × 6 % = 86 400 ₽. За вычетом взносов (49 500 ₽ в 2026 г.) фактически 36 900 ₽.
- УСН «Доходы минус расходы»: (1 440 000 – 960 000 – 120 000) × 15 % = 54 000 ₽.
- ПСН в регионе: потенциальный доход 600 000 ₽, патент 600 000 × 6 % = 36 000 ₽ (без учёта взносов).
На практике при «больших» расходах выгоднее УСН «Д-Р»; при минимальных — УСН «Доходы» или патент.
- Проверить договор аренды на разрешение субаренды.
- Подобрать ОКВЭД 68.20.1 или 68.20.2;
- Выбрать УСН «Доходы» (если расходов мало) или ПСН (до 60 млн ₽).
- Открыть расчётный счёт, подключить онлайн-бухгалтерию.
- Каждый квартал: аванс по УСН или часть патента + страховые взносы.
- До сдать декларацию (если УСН).
Помните: с 2026 года самозанятым сдавать нежилые помещения запрещено. Любой доход от субаренды облагается, и налоговики быстро находят «скрытых» арендодателей через банковские выписки и ГИС ЖКХ.
Если остались вопросы — задайте их в комментариях или консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером.