Сдача коммерческой недвижимости во внешнюю аренду для ООО — это не только источник стабильного дохода, но и блок рисков, связанных с налогами, бухгалтерским учетом и контролем со стороны ФНС и Росимущества. Статья систематизирует всё, что нужно знать бухгалтеру и руководителю компании в 2025 году, включая последние разъяснения Минфина (письмо от № 03-04-05/111357) и актуальные ставки налогов.

Быстрый чек-лист: что проверить перед сдачей помещения

• Целевое назначение объекта в ЕГРН — «нежилое» или «коммерческое».
• Разрешение учредителей (протокол) при превышении суммы сделки 25 % от балансовой стоимости активов.
• ОКОНХ/КПД — код 68.20 «аренда и управление собственным недвижимым имуществом».
• Выбор режима налогообложения: ОСН, УСН «Доходы», УСН «Доходы–Расходы» или ЕСХН (если земельный участок сельхоз-назначения).

Налоговые обязательства ООО-арендодателя

Налог на прибыль

ОСН: арендная выручка включается в доходы от реализации (п. 1 ст. 248, п. 4 ст. 250 НК РФ). Налоговая база, прибыль = выручка – амортизация – прочие расходы.
Ставка: 17 % в федеральный бюджет + 3 % в региональный (возможны льготы 0–10 % в субъектах РФ).
УСН: при «Доходах», 6 % от выручки; при «Доходы–Расходы» — 15 % от прибыли. Амортизация ОС учитывается по УСН-расходам строго после оплаты.

НДС

При ОСН ООО обязано выставить счет-фактуру с НДС 20 % (10 % — если сдаются гаражи/парковки).
Важно: с при аренде государственной недвижимости НДС-агентом становится арендатор (п. 3 ст. 161 НК РФ), но при аренде собственной недвижимости, обязанности агента нет.

Налог на имущество

С 2024 г. во всех регионах применяется кадастровая стоимость.
Ставка: до 2 % (максимум 0,5 % для складов и гаражей).
Расчет: Кадастровая стоимость × ставка × К_вл (коэффициент владения).
Льгота: при аренде помещения площадью до 300 м² в ТОР/СПВ (п. 4.2 ст. 380 НК РФ) — 0 % в течение 5 лет.

Страховые взносы

Не начисляются на арендные платежи, так как это возмездное пользование имуществом, а не трудовые отношения (Письмо Минтруда от № 17-3/В-1035).

Договор аренды: ключевые пункты

Обязательные реквизиты

1. Предмет: кадастровый номер, адрес, площадь.
2. Срок: от 11 месяцев до 5 лет (чтобы не требовалась гос. регистрация).
3. Арендная ставка с НДС/без НДС.
4. Кому платить коммунальные услуги: «арендатор» или «арендодатель».
5. Условия расторжения: с действует упрощённое расторжение через ЕГРН-электронную подпись (ФЗ-534).

Обеспечительный платёж и залог

Рекомендуется оформлять отдельным договором займа (п. 2 ст. 807 ГК РФ), чтобы не облагать НДС и не формировать доход при возврате.

Шаблон фрагмента договора

Арендатор уплачивает арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб. 00 коп. в месяц, НДС 20 % — 20 000 руб. включён.
Срок перечисления — до 05 числа месяца, следующего за расчётным.
За коммунальные услуги отвечает Арендатор.

Бухгалтерский учет арендных операций

Амортизация: объект числится на сч. 01. Ежемесячно Д-т 20 К-т 02, для УСН не учитывается в расходах до момента оплаты.

Сдача помещения юр. лицу: что должен сделать бухгалтер

1. Проверить регистрацию права собственности в ЕГРН.
2. Зарегистрировать договор в ФНС через сервис «Личный кабинет юр. лица» (если срок ≥ 1 года).
3. Открыть счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и субконто «Арендатор».
4. Ежемесячно формировать акты выполненных работ (форма № АО-1) и счета-фактуры.
5. Не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, сдать декларацию по НДС (при ОСН).
6. Ежеквартально (УСН) или ежемесячно (ОСН) уплачивать авансы по налогу на прибыль.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1: Сдача без НДС при ОСН. Решение: в договоре чётко указать «включая НДС 20 %».
• Ошибка 2: Учет арендной платы как операционного дохода вместо продаж. Исправить сч. 91 → 90.
• Ошибка 3: Изменение кадастровой стоимости посреди года. Отразить в текущем налоговом периоде (Письмо ФНС от № БС-4-21/3405).

Цифровые сервисы для упрощения работы

1С:Аренда и Управление Недвижимостью 3.0 — автоматически генерирует акты, счета-фатуры, амортизацию по 1С.
Кабинет арендодателя ФНС — онлайн-подача уведомлений о договорах аренды.
СБИС ЭДО — безбумажный документооборот с арендаторами.

*Расчёт условный, зависит от доли расходов и льгот.

Что нового в 2025–2026 гг.

• С вводится электронная маркировка договоров аренды недвижимости в ЕГРН (ФЗ-497).
• Для УСН аренда жилых помещений с 2026 г. будет облагаться проф. доходным налогом 4 % при использовании приложения «Мой налог» (эксперимент в 7 регионах).