Актуально на 20 апреля 2026 года
Что изменилось в 2026 году для самозанятых арендодателей
В начале 2026 года в силу вступили два ключевых изменения:
- Новый порог дохода: самозанятый может зарабатывать до 2,4 млн ₽ в год (вместо прежних 2,0 млн ₽).
- Уточнённый перечень «нерабочих объектов»: ФНС опубликовала перечень объектов недвижимости, которые нельзя сдавать по налогу на профессиональный доход (НПД). В список попали, например, торговые центры площадью свыше 5 000 м².
Если ваше помещение не вошло в «чёрный список», вы можете легально сдавать его как самозанятый и платить 4 % от дохода, если арендатор — юрлицо, либо 3 %, если арендатор — физлицо.
Как зарегистрироваться: минимальный набор действий
-
Скачайте «Мой Налог»
Мобильное приложение ФНС. Другие способы (Госуслуги, Сбер ID) тоже работают, но в приложении всё быстрее.
-
Выберите статус «Самозанятый»
При регистрации укажите вид деятельности:
«Сдача в аренду (в том числе субаренда) недвижимого имущества». -
Подтвердите место регистрации
Обратите внимание: если помещение находится в другом регионе, налоговый режим должен применяться по адресу нахождения объекта.
Срок регистрации: 10–15 минут. Налоговая моментально пришлёт реквизиты для оплаты.
Договор аренды: что писать, чтобы не заплатить лишнего
Обязательные пункты
- Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер, площадь.
- Цель использования: «коммерческое использование (офис, склад, торговая точка)».
- Форма оплаты: в договоре укажите «без НДС». Самозанятый НДС не начисляет.
- Налоговый агент: укажите, что арендатор не является налоговым агентом, так как самозанятый сам платит НПД.
Шаблон фразы для договора
«Арендодатель осуществляет деятельность в рамках экспериментального режима «Налог на профессиональный доход», поэтому расчёты производятся без НДС и удержания НДФЛ».
НДФЛ и самозанятый: кто платит кому
Миф № 1: «Арендатор обязан удержать 13 % НДФЛ».
Факт: если арендодатель зарегистрирован как самозанятый, то арендатор не является налоговым агентом. Это прямо прописано в ст. 2 Закона № 422-ФЗ. Следовательно, арендатор не удержит НДФЛ, а самозанятый сам оплатит НПД.
| Кто платит | Сумма | Срок |
|---|---|---|
| Самозанятый | 4 % (юрлица) или 3 % (физлица) | до 12 числа месяца, следующего за кварталом |
| Арендатор | ничего | — |
Как выставить чек арендатору
- В приложении «Мой Налог» нажмите «Создать чек».
- Укажите:
- вид услуги «Аренда недвижимости»;
- сумму аванса или полной оплаты;
- ИНН арендатора (для юрлиц указывается обязательно).
- Отправьте чек на почту или сгенерируйте QR-код для оплаты.
Важно: каждый чек автоматически попадает в ККТ ФНС, поэтому отчётность вести не нужно.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Не оформлен договор письменно | Налоговая может оспорить доход за прошлые периоды | Заключите договор и зарегистрируйте его в ЕГРН (если срок > 1 года) |
| Доходы > 2,4 млн ₽/год | Статус самозанятого аннулируется, придётся перейти на УСН или ОСНО | Контролируйте доход ежемесячно в приложении «Мой Налог» |
| Арендатор — физлицо, но оплата идёт от ООО | ФНС может переквалифицировать договор как с юрлицом и потребовать 4 % | Пишите в договоре: «Оплата от третьих лиц запрещена» |
Как закрыть самозанятость, если решите продать объект
- В «Мой Налог» → «Прекращение регистрации».
- Оплатите оставшийся налог за последний квартал.
- Получите выписку о снятии с учёта в течение 1 рабочего дня.
После этого вы можете снова стать самозанятым, если решите сдавать другой объект.
- ✓ Проверил, что помещение не в «чёрном списке» ФНС.
- ✓ Зарегистрировался в «Мой Налог».
- ✓ Заключил договор без НДС и с фиксацией, что арендатор не является налоговым агентом.
- ✓ Каждый месяц выставляю чеки и плачу 4 % или 3 %.
- ✓ Слежу за лимитом 2,4 млн ₽ в год.
Если выполнены все пункты, вы легально экономите до 3-кратной суммы по сравнению с УСН «Доходы» (6 % + страховые взносы).
Материал подготовлен 20 апреля 2026 года на основании актуальных разъяснений ФНС и постановлений Правительства РФ.