Важное замечание: статья написана на основе официальных нормативных актов, разъяснительных писем Минфина Украины и практических рекомендаций, актуальных на 2021 год.
Общие положения
Сдача в аренду нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей и т.п.) является одной из популярных форм получения дохода индивидуальными предпринимателями (ИП). В 2021 году для такой деятельности действуют специальные налоговые правила, направленные на предотвращение снижения доходов в бюджет страны.
Ниже рассмотрены:
- Квалификационный код (КВЭД) для сдачи недвижимости в аренду;
- Основные налоговые режимы, доступные ИП;
- Ставки налогов и порядок их уплаты;
- Отчетность и особенности налогообложения при разных контрагентах.
Квалификационный код (КВЭД) для сдачи в аренду
Для официального ведения деятельности по сдаче в аренду недвижимости ИП необходимо указать один из следующих КВЭД:
- 68.20 – «Сдача в аренду и управление собственным недвижимым имуществом»;
- При необходимости можно использовать более узкие коды, например, 68.20.1 – аренда офисных помещений.
Выбор кода важен, так как от него зависят налоговые ставки и обязательства по бухгалтерской отчетности.
Налоговые режимы для ИП, сдающих в аренду нежилое помещение
ИП может выбрать один из следующих режимов налогообложения:
Общая система налогообложения (ОСН)
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 18 % от полученного дохода (пункт 170.1.4 НКУ).
- Единый социальный взнос (ЕСВ) – 22 % от минимальной заработной платы (в 2021 году – 6 500 ₴), но не менее установленного минимального размера.
- Налог на добавленную стоимость (НДС) – обязателен, если ИП зарегистрирован как плательщик НДС (оборот более 1 млн ₴) или добровольно.
Упрощённая система налогообложения (УСН) – «единый налог»
Для ИП, применяющих УСН, предусмотрены две группы:
- Группа 3 – «доходы». Ставка 5 % (если ИП не является плательщиком НДС) или 3 % (при регистрации плательщиком НДС).
- В случае сдачи в аренду недвижимости, доход учитывается в общем объёме доходов ИП.
Налоговый патент
Для некоторых видов деятельности (включая аренду) возможно применение патентного налога. Ставка определяется индивидуально в зависимости от региона и размера арендного дохода. В 2021 году средняя ставка патента для сдачи в аренду недвижимости составляла от 3 % до 5 % от дохода.
Специальные налоговые режимы
Согласно письмам Минфина от № 03-11-11/12806 и от № 03-11-11/103242, ИП, сдающие в аренду нежилое помещение, могут использовать иные налоговые спецрежимы, если они соответствуют условиям льготного налогообложения (например, патентный режим, упрощёнка для сельского хозяйства и т.д.).
Как именно облагаются доходы от аренды?
Доход от предоставления в аренду недвижимости облагается в момент его получения (по принципу cash‑basis) по ставке 18 % НДФЛ (пункт 164.2.5 НКУ). Если ИП использует УСН, применяется ставка единого налога, указанная в пункте 3.2.
Пример расчёта:
- Арендная плата за месяц – 30 000 ₴;
- Подоходный налог (ОСН) – 30 000 ₴ × 18 % = 5 400 ₴;
- ЕСВ (22 % от минимальной зарплаты) – 6 500 ₴ × 22 % = 1 430 ₴ (мин. размер);
Налог на имущество (для нежилых помещений)
Помимо налога на доход, нежилое помещение облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости. Ставка налога в 2021 году варьировалась в диапазоне 0,1 % – 1,5 % от кадастровой стоимости в зависимости от региона.
Отчетность и сроки уплаты
| Налог | Срок уплаты | Отчетность |
|---|---|---|
| НДФЛ (ОСН) | До 20 числа месяца, следующего за получением дохода | Декларация по форме 3‑ДФ |
| ЕСВ | До 20 числа месяца, следующего за получением дохода | Отчет по форме 1‑ДФ |
| Единый налог (УСН) | До 20 числа месяца, следующего за получением дохода | Декларация по форме 5‑ДФ |
| Налог на имущество | До 31 марта текущего года | Декларация по форме 7‑ДФ |
Особенности при работе с разными контрагентами
- Аренда у юридического лица – налоговый агент (организатор удержания НДФЛ) не возникает. ИП самостоятельно уплачивает налоги.
- Аренда у физического лица‑предпринимателя (ФЛП) – также нет обязанностей налогового агента; обе стороны самостоятельно декларируют доходы.
- Аренда у физического лица, не являющегося предпринимателем – арендодатель освобождается от уплаты НДФЛ, но обязан уплатить налог на имущество, если помещение относится к нежилой недвижимости.
Практические рекомендации для ИП
- Выберите правильный КВЭД – без этого налоговая служба может отказать в регистрации деятельности.
- Определите оптимальный налоговый режим:
- Если годовой доход от аренды не превышает 1 млн ₴ и нет необходимости в НДС, рассмотрите УСН 5 %.
- Если планируется работа с крупными корпоративными арендаторами, выгоднее использовать ОСН с НДС.
- Для небольших сумм аренды может быть экономически целесообразен патентный режим.
- Следите за кадастровой стоимостью – в случае её изменения налог на имущество может корректироваться.
- Ведите учёт арендных платежей – фиксируйте даты и суммы поступлений, чтобы правильно рассчитать налоги.
- Не забывайте о сроках уплаты – просрочка влечет штрафы в размере 10 % от суммы налога.
Сдача в аренду нежилого помещения – доходный, но требующий внимательного подхода к налогообложению вид деятельности для индивидуальных предпринимателей. В 2021 году основные налоговые ставки:
- НДФЛ – 18 % (ОСН);
- Единый налог – 5 % (без НДС) или 3 % (с НДС) (УСН);
- Налог на имущество – от 0,1 % до 1,5 % от кадастровой стоимости.
При правильном выборе режима и своевременной уплате налогов ИП сможет легально получать арендный доход, минимизировать налоговую нагрузку и избежать конфликтов с налоговой службой.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 года. Информация отражает нормы, действовавшие в 2021 году, и может быть изменена последующими законодательными актами.