Актуально на

Оглавление

1. Кто считается собственником-физлицом и когда возникает налоговая обязанность
2. Ставки НДФЛ для резидентов и нерезидентов РФ
3. Кто платит налог: арендодатель сам или арендатор как налоговый агент
4. Как рассчитать и заплатить НДФЛ: примеры расчёта
5. Когда сдача недвижимости становится предпринимательской деятельностью
6. Отчётность арендатора в форме 6-НДФЛ
7. Коды доходов и документы
8. Пошаговый чек-лист для арендодателя-физлица

Кто считается собственником-физлицом и когда возникает налоговая обязанность

Физическое лицо‚ сдающее нежилое помещение (офис‚ склад‚ торговый павильон‚ производственное здание и т.д.)‚ обязано начислить и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с момента фактического получения арендной платы‚ независимо от того‚ заключён ли договор в письменной форме.

Важно: коммерческая недвижимость не должна использоваться для личных‚ семейных или домашних нужд, именно это разграничение делает арендный доход объектом обложения НДФЛ (Письмо Минфина РФ № 03-04-05/8-1316 от 2023 г.).

Ставки НДФЛ для резидентов и нерезидентов РФ

Кто платит налог: арендодатель сам или арендатор как налоговый агент

Арендатор — организация или ИП

• Обязан удержать НДФЛ из каждой выплаты физлицу и перечислить налог в бюджет не позднее рабочего дня‚ следующего за днём выплаты (п; 6 ст. 226 НК РФ).
• Удержанную сумму показывает в 6-НДФЛ и 2-НДФЛ (если арендодатель не является сотрудником, код дохода 1400).

Арендатор — другое физическое лицо

• Статуса налогового агента не имеет.
• Арендодатель самостоятельно исчисляет‚ декларирует (3-НДФЛ) и платит налог до 15 июля года‚ следующего за отчётным (п. 1 ст. 229‚ ст. 228 НК РФ).

Как рассчитать и заплатить НДФЛ: примеры расчёта

Пример 1. Аренда офиса резидентом

Арендная плата: 30 000 ₽ в месяц.

• НДФЛ = 30 000 × 13 % = 3 900 ₽
• Арендодатель получает «на руки» = 30 000 – 3 900 = 26 100 ₽

Пример 2. Аренда склада нерезидентом

Арендная плата: 50 000 ₽.

• НДФЛ = 50 000 × 30 % = 15 000 ₽
• Арендодатель получает = 50 000 – 15 000 = 35 000 ₽

Когда сдача недвижимости становится предпринимательской деятельностью

Если физлицо:

1. систематически сдаёт несколько объектов;
2. держит персонал (например‚ администратора‚ уборщицу);
3. занимается ремонтом и переоборудованием помещений для увеличения дохода‚

…то налоговая может переквалифицировать ситуацию в предпринимательскую деятельность и потребовать:

• зарегистрировать ИП;
• перейти на УСН 6 % или патент (вместо 13 % НДФЛ).

Критерий ФНС: если помещение приобреталось исключительно для получения прибыли от аренды‚ деятельность считается предпринимательской (Письмо ФНС № БС-4-11/19950@).

Отчётность арендатора в форме 6-НДФЛ

• Секция 1: общие суммы начислений и удержанного налога.
• Секция 2: дата фактической выплаты и дата перечисления налога.
• Код дохода: 1400 «Доходы от аренды имущества».

Коды доходов и документы

Пошаговый чек-лист для арендодателя-физлица

1. Определите статус: резидент или нерезидент.
2. Уточните арендатора:
   • если компания/ИП, налог удержит она;
   • если другое физлицо — налог платите самостоятельно.
3. Заключите договор: пропишите‚ что НДФЛ удерживается из суммы аренды (исключите споры).
4. Контролируйте: требуйте копию 2-НДФЛ или платёжное поручение об удержании‚ если вы — арендодатель.
5. Самостоятельная уплата:
   • до 30 апреля — подайте 3-НДФЛ;
   • до 15 июля — уплатите налог.
6. Оценьте риск предпринимательства: при систематической сдаче нескольких объектов рассмотрите регистрацию ИП и УСН 6 %.

Все расчёты даны с учётом действующего законодательства РФ на . Перед подачей декларации уточните последние изменения в НК РФ на сайте ФНС России.