Сдача и съём жилья по-прежнему остаётся одним из самых популярных способов пассивного заработка и решения жилищного вопроса. Однако многие участники рынка до сих пор предпочитают получать или вносить оплату за квартиру наличными, считая, что такой способ проще и безопаснее. Давайте разберёмся, насколько это соответствует закону и какие риски существуют у обеих сторон.
Почему наличные всё ещё популярны
- Привычка. Часть владельцев недвижимости и жильцов привыкла к «старым» схемам и не доверяет безналичным расчётам.
- Желание «закрыть» доход от налоговой. Некоторые арендодатели считают, что деньги, полученные наличными, «невозможно отследить» и не платят 13 % НДФЛ.
- Экономия на комиссиях банков. При съёме дорогого жилья комиссия за перевод может составлять сотни рублей в месяц.
Однако такие убеждения устарели: Федеральная налоговая служба (ФНС) уже научена выявлять «серые» схемы, а банки обязаны сообщать о крупных поступлениях и выдаче наличных по требованию Росфинмониторинга.
Что говорит закон о наличных расчётах при аренде
Ограничения по сумме
Согласно Указанию ЦБ № 3073-У, между физическими лицами разрешены наличные расчёты в пределах 100 000 рублей за один контракт (договор). Если арендная плата выше, часть придётся переводить на расчётный счёт или карту, иначе сделка может быть признана незаконной.
Обязанность арендодателя
- Заключить письменный договор найма, даже если квартира сдаётся «на один месяц». Без договора арендатор не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
- Сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить 13 % от годового дохода.
- Применить налоговый вычет (если квартира в ипотеке): по письму Минфина от № 03-00-08/51807 арендодатель может учесть проценты по ипотеке в составе расходов, уменьшив налогооблагаемую базу.
Ответственность за «серую» сдачу
ФНС уже использует:
- данные о регистрации граждан по адресу;
- информацию из банков (кассовые операции, переводы на карту);
- жалобы соседей и управляющих компаний.
Штраф за неуплату налога — до 40 % от суммы скрытого дохода плюс пени.
Советы арендатору: как защититься при оплате наличными
Требуйте расписку
Каждый раз, когда вы вносите арендную плату наличными, берите у арендодателя расписку с указанием:
- Ф. И. О. и паспортных данных сторон;
- адреса квартиры;
- суммы и даты платежа;
- подписи арендодателя.
Сканируйте деньги перед передачей
Сфотографируйте номиналы купюр и сам факт передачи — это поможет при спорах.
Ограничьте расходы до 40 % дохода
Если вы планируете арендовать жилье на длительный срок, постарайтесь, чтобы ежемесячная оплата не превышала 40 % от вашего дохода. Такое правило рекомендуют аналитики рынка недвижимости.
Альтернатива наличным: безопасные способы оплаты
| Способ | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Онлайн-банк (СБП, карта) | Фиксирует платёж, бесплатно или дёшево | Банк может запросить цель платежа при крупных суммах |
| Эскроу-счёт в банке | Деньги хранятся до подписания акта | Комиссия 0,5–1 % |
| Спецсчёт «управляющая компания» | Гарантия юр. лица, прозрачность | Небольшая комиссия |
Как законно сдать квартиру «в белую» без лишних затрат
- Выберите статус самозанятого или ИП. С 2026 года самозанятые платят всего 4 % при сдаче жилья физлицам, но ограничены до 2,4 млн рублей годового дохода.
- Заполните честный договор и укажите в нём все условия (срок, депозит, коммуналка).
- Подключите онлайн-кассу или используйте «Мой налог», ФНС видит поступления и не будет «ловить» вас дополнительно.
- Учтите льготы: если квартира в ипотеке, можно уменьшить базу НДФЛ на проценты (письмо Минфина № 03-00-08/51807).
Оплата наличными при аренде квартиры — не преступление, но требует осторожности и дополнительных документов (расписки, договор). Учитывая современные риски, лучше перейти на безналичные расчёты, а арендодателям — легализовать доход через самозанятость или ИП. Это защитит обе стороны от штрафов и спорных ситуаций.
Дата публикации: